2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《相關知識》房地產開發匯總

    房地產開發項目的財務評價

　　企業財務評價的基本目標是項目盈利能力

　　財務盈利能力的主要評價內容：項目建成后的盈利水平;償還貸款期限的長短;項目壽命期內盈利水平;項目資金流動性分析;分析客觀因素變動對盈利能力的影響

　　財務評價程序三步驟：通過市場調查、預測分析、技術與投資方案分析，確定項目規模、地點、方案，擬定實施進度計劃。二、將第一步中的預測數據匯總，編制損益表、現金流量表、資金來源與運用表。三、根據上步報表，直接計算一系列分析評價指標，以便獲利能力分析和不確定性分析。(項目逐年的收益和成本)(項目逐年資金來源和運用)(企業逐年財務盈虧狀況和收益分配及依次計劃)

　　財務評價方法：

　　現金流量法，以項目作為一個獨立系統，在建設和服務期內各年流入流出現金數量

　　靜態獲利分析，采用期內每年的實際貨幣支出和收入數量，不需折現

　　動態獲利分析，不同時期發生的成本和收益，按規定利率計算資金的時間價值，包括折現計算，計算成同一時期的值

　　財務報表分析方法(西方較較常用)，財務報表包括：銷售利潤預測、財務平衡表、資產負債表

　　財務評價的主要指標

　　財務凈現值(FNPV),動態分析法獲得

　　財務內部收益率(FIRR)各年現金流量現值為0時的折現率。考察項目盈利能力主要動態指標

　　內部收益率是可接受貸款的最低條件，應大于基準收益率，評估才通過。貸款利率低于FIRR

　　投資回收期(P)項目凈收益抵償全部投資所需要的時間。主要靜態指標

　　投資利潤率，也稱投資收益率，項目達到正常盈利年份時，年純收益與項目投資的資本價值之比;靜態指標

　　房地產開發市場調查與分析

　　1、 房地產市場調查基本步驟：

　　提出問題確定研究目標

　　提出可能的信息資源來源，使用的調查方法，可能的費用及時間，即研究計劃

　　收集、利用資料，進行初步調查

　　現場調查研究，運用抽樣、調查表、面談等形式

　　統計調查資料與分析資料

　　寫報告

　　2、不同類型房地產市場調查研究

　　國內外市場環境調查：政治法律環境、經濟環境、人口環境、社會文化環境

　　技術發展調查：新材料、新工藝等情況

　　市場需求容量調查

　　消費者和消費行為調查

　　競爭情況調查：競爭者和競爭產品

　　市場營銷因素調查：產品、價格、分銷渠道、促銷策略調查

　　3、房地產市場分析基本步驟

　　接受委托

　　進行房地產市場調查，確定問題確定研究目標，制定計劃

　　收集、利用資料，如報刊、雜志、統計數據

　　現場調查研究，運用抽樣、調查表、面談等形式

　　運用統計等科學方法進行分析

　　寫房地產市場分析報告

　　4、房地產市場分析主要內容

　　宏觀因素：政治、經濟、文化、人口、社會因素、風俗習慣及宗教信仰

　　市場供求分析：介于宏觀與微觀之間的分析，供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析

　　相關因素分析：

　　住宅開發項目：周圍住宅供求狀況、價格水平，平面布局、對住房滿意度和期望

　　寫字樓項目：交通通達度、周邊環境與周圍商業設施的關系。

　　商業購物中心項目：流動人口、常住人口數量、購買力水平、服務半徑、其他購物中心

　　1、 房地產市場分析基本方法：

　　購買者意圖調查法

　　銷售人員意見綜合法

　　老師意見法――特爾菲法

　　時間序列分析法：簡單平均法、指數平滑法、移動平均法、加權移動平均法

　　相關分析法：回歸分析法、市場因子推演法，適合中、長期預測

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