2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《相關知識》房地產開發匯總

    房地產開發主要程序

　　房地產開發主要程序：投資機會尋找與篩選――細化投資方案――可行性研究――合同談判――正式簽署協議――工程建設――竣工投入使用――房地產資產管理

　　我國房地產開發階段：項目策劃――立項與企業審批(項目建議書批復、可行性研究報告批復)――項目規劃――土地使用權取得(在前再批復+建設用地許可證后得)――工程建設――房地產銷售――物業管理(衡量房地產開發商提供產品整體素質的重要條件)

　　房地產開發可行性研究主要內容

　　對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性研究

　　一般要回答以下問題：為什么、用什么、多久時間和資金、建成后的效果怎么樣、資金來源、市場需求，需要多大規模、建設地點、配套的外部條件

　　西方一般做法：首先，投資機會研究，選擇投資項目;初步可行性研究;詳細可行性研究

　　我國建設項目審批需要經歷：項目建議書、可行性研究報告審批。這與西方的相匹配

　　房地產開發項目可行性研究要解決：必要性(市場需要)、可能性(技術)、合理性(經濟效益)

　　房地產開發可行性研究步驟

　　1、 籌劃準備 承擔可行性研究報告的編制單位與房地產開發商討論項目的范圍、界限

　　2、 調查研究，因素可分宏觀、中觀、微觀三層次總體因素，特定：區位因素和供需狀況

　　在調查的基礎上，進行房地產市場預測：需求預測(標定需求預測法、有效需求預測法);供給預測(受資金因素影響);價格預測

　　3、 方案選擇和優化

　　4、 財務評價和綜合評價

　　初步可行性研究的投資允許在±20%，詳細可行性研究允許在±10%

　　舊城開發費用：

　　土地費用：土地出讓金、城市建設配套費、拆遷安置費補償費、其他土地開發費

　　前期工程費：勘察設計費、可行性研究費、七通一平費

　　房屋開發費：直接用于工程建設的費用，建安工程、附屬工程、室外工程費

　　等

　　廣告費用和租售代理費不宜反映在項目總投資中。

　　新區開發費用

　　土地補償費、安置補償費、青苗補償費、新菜田建設基金、耕地占用稅

　　5、 編制可行性研究報告

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