2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《相關知識》房地產開發匯總

    房地產投資項目經濟評價

　　1、 現金流量：以企業作為一個獨立系統，反映整個壽期或特定時間內，實際流入流出該系統的現金數量及時間

　　現金流入量：企業在一定時期內實際發生的現金收入數量和收入時間。企業經營性收入、固定資產報廢時的殘值收入或中途變價收入

　　現金流出量：企業在一定時期內實際發生的現金支出數量和支出時間。成本和費用付現部分、銷售稅金、技術轉讓費等

　　現金凈流量：各期流入量與流出量的差額

　　現在流量計算，營業性現在凈流量=銷售收入―銷售成本+營業外收付現金

　　2、 資金等效值：考慮時間因素，不同時點發生的絕對值不等資金可能具有相同價值

　　3、 房地產投資項目經濟評價指標

　　盈利能力指標包括：靜態指標(成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率及靜態投資回收期)

　　動態指標(財務凈現值FNPV、財務內部收益率FIRR、動態投資回收期)

　　清償能力指標：借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率

　　靜態指標常用于概略評價時采用，動態指標能較全面反映投資方案整個計算期效果，適用于詳細可行性研究階段和計算期較長的投資項目。

　　賬務凈現值率FNPVR=FNPV/項目總投資現值≥0 方案可接受 <0先行淘汰

　　4、 項目不確定性變量：土地費用、建安工程費、租售價格、開發期與銷售期、容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率

　　5、 不確定性分析方法

　　盈虧平衡分析， 項目收入―(變動成本+半變動成本) ≥固定成本 =狀態是盈虧平衡點

　　敏感性分析，分析FNPV、FIRR、投資回收期、利潤對主要因素變化而變化的敏感程度。目的在于找出敏感因素及其變化原因、分析不確定因素可能變動、選擇不敏感的方案。

　　通常是單變量敏感性分析

　　主要變量：租金或售價、建造成本、開發期、建筑面積、貸款利率和投資收益

　　概率分析：也稱風險分析，根據各變量概念分布，推算項目在風險條件下的獲利可能性大小。

　　解析法、蒙特卡洛法

　　房地產開發中的基礎設施建設

　　基礎設施建設重點在于地下、地上管線的鋪設與安裝。布置管線工程要點如下

　　給水(樹狀、環狀布置)、排水(雨水、污水兩套管線分流制，合一起稱合流制)、供電(首先是開閉所設置，架空和地下電纜布置)、煤氣(管道(樹狀、環狀)、氣瓶)、供熱(熱電廠、區域鍋爐)多采用地下

　　基礎設施建設原則和要求：先場外，后場內，場外由遠及近;先全場，后單項，全場由平土開始;先地下，后地上，地下先深后淺;先主干，再分支

　　要求：管線線路盡量短捷，同時避免片面縮短而任意穿越、切割場地

　　避免管線過分集中地鋪設于交通干道下面，以免檢修影響交通

　　地下管線自建筑物外墻向外依次煤氣、給水、污水、雨水，首先考慮人行道和非機車道下面，其次是檢修頻率小的管線布置在車行道下面。自道路紅線到中心依次電力、電信、煤氣、熱力、給水、污水、雨水

　　盡量減少管線轉彎和交叉，避免平行重疊、盡可能與房屋、道路平行

　　布置矛盾時，未修上已建、臨時讓永久、小管讓大管、壓力讓重力自流管、可彎讓不易彎

　　充分利用原有管線，臨時盡可能與永久性管線相結合，同時考慮今后建設管理預留

　　管線工程要與人防工程相結合

　　架空線配備要考慮交通運輸和環境變化要求。

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