2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《相關知識》房地產開發匯總

    房地產開發概念

　　房地產是房屋財產與土地財產的總稱

　　房地產開發：按照城市建設總體規劃和社會經濟發展的要求，對土地及地上建筑物、構筑物進行開發建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。

　　房地產開發內容：規劃設計、征地拆遷、土地開發、各類房屋建造、工程驗收、交付使用、經營銷售、售后管理和維修服務等。

　　房地產開發具有周期長、投資多、風險大、利潤高、綜合性強

　　房地產特性：空間上的固定性、生產使用的長期性、大量投資性、保值性與增值性、相互影響性、受政策限制影響的敏感性

　　房地產開發形式：按開發客體分土地開發、房屋開發、房地產綜合開發

　　按開發主體分獨資開發、合資開發、個體開發

　　開發區域：新區開發、舊區開發

　　開發規模：單項零星開發、成片集中開發

　　房地產業的內部結構

　　房地產業內涵：以第三產業為主的一個重要部門，它具有生產、經營、服務的職能。具體內容包括房地產的開發和再開發、土地使用權轉讓和抵押、房屋的買賣租賃抵押、房地產管理和服務

　　房地產業屬于第三產業第二層次，要強調的是它不可與建筑業混淆

　　房地產業結構：生產過程通常分土地開發、房屋開發階段

　　土地開發基本內容：通過征地手段，將農村集體所有土地轉變成國家城市用地。將生地變熟地，舊城土地開發直接為熟地，但是改造任務更艱巨

　　房屋開發內容：勘測與規劃設計、工程建設、建成驗收、財產分割

　　土地開發與房屋開發兩者往往實行一體化開發，即房地產綜合開發

　　生產結構

　　生產性投資結構：按投資的經濟內容分土地開發投資、房屋開發投資、房地產經營投資;按投資主體分：國家投資、地方投資、企業投資、個人投資和外商投資

　　產品結構，住宅、商用、公益建筑數量和質量的比例

　　生產組織結構：以開發公司為主體的綜合開發、單位、個人分散開發

　　區域結構：宏觀區域結構、微觀區域結構

　　流通結構

　　合理流通結構基本要求：生產與消費相適應;房地產業再生產過程的良性循環;流通渠道多、環節少、時間短、費用低;使流通成為房地產業再生產中的一優質、高效的中介環節

　　流通主要有：買賣、租賃、抵押三種方式

　　消費結構：

　　我國消費主力：企業、機關、團體組成的購買力;城鎮居民有支付能力的消費需求

　　商品房到消費者手中的形式：出租、出售方式

　　房地產開發企業資質等級

　　一級二級須具有完善質量保證體系，所有等級企業住宅銷售中實行《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》制度和未發生重大工程質量事故

　　各資質等級企業不得越級承擔任務，未獲得資質證書或越級開發 ，由縣級以上房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬至10萬罰款;逾期不改，吊銷營業執照并資質證書

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