2014土地估價高端套餐

　　萬科、保利去年聯合拿下的重慶江北嘴溉瀾溪地王，其后續開發曾備受關注，而這在最近有了新的消息。

　　據悉，溉瀾溪地塊分為兩部分，一部分由保利開發，物業形態由高層、獨棟商業、辦公樓及公寓組成，整體規劃以高端高層住宅產品為主;另一部分由萬科開發，主要產品有大平層豪宅、洋房、別墅和商業綜合體等。

　　其中，保利觀瀾項目已于7月12日推出一期房源，戶型為套內約49-87平方米魅系城市公館。

　　而萬科御瀾道目前也已開放臨時接待中心，并預計下半年首次開盤。與保利觀瀾不同，該項目將推出洋房和大平層豪宅，面積包括140-150平方米、180-200平方米。

　　不難看出，在溉瀾溪地王的開發上，萬科、保利將各自打造產品，并維持各自的銷售公司分別進行銷售。

　　對此業內人士指，項目周轉快慢的選擇，一方面取決于企業自身對重慶市場的判斷，一方面也取決于各自的經營策略。

　　差異化開發選擇

　　在萬科、保利聯合拿下溉瀾溪地王后，業內便曾預計，企業為了保證資金的正常周轉，應該會采用快速開發銷售的策略。

　　事實上，從萬科和保利各自開發的結果來看，保利的產品特點是高周轉，快速開發銷售。同時，項目首期推出剛需戶型，定價9200元/平方米起，這被普遍認為更多走的是性價比路線。

　　據悉，目前保利觀瀾周邊能參照的項目主要是魯能星城，后者近期在售6街區14號樓81-115平方米房源戶型，但折后價達9600-10300元/平方米。

　　而萬科并未復制此前的產品線，御瀾道項目將是其在重慶首個商業綜合體，并邀請國際設計師規劃設計，引進國際經理人，嘗試國際人居風格。

　　由此看來，兩者在自身產品定位、運營模式、追求理念上存在著極大差異。

　　對此戴德梁行重慶公司研究部分析師韓麗指出，隨著很多新興區域的出現，消費者的消費習慣已經逐漸改變，他們開始選擇去臨近的社區商業而非距離較遠的傳統五大商圈。以剛需項目著稱的萬科開始做商業綜合體，原因之一可能是為其以后的開發做配套。

　　同時，萬科于2012年6月28日高調宣布進入商業地產，其運作概念也將從社區商業擴展成城市商業。選擇溉瀾溪地王作為綜合體的開發試驗田，或許也是另一個原因。

　　容磁咨詢有限公司總經理王雪松也指出，受信貸緊縮影響，重慶的成交出現萎縮現象。保利的高端住宅以小戶型為主，更多的是注重高周轉、回籠資金。

　　對于兩家企業差異化的選擇，上述人士認為，一方面取決于企業自身對重慶市場的判斷，一方面也取決于各自的經營策略。

　　53.7億聯合拿地

　　早在2013年6月27日，重慶出讓江北區溉瀾溪組團G分區G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號宗地等地塊，總占地面積28.24萬平方米，容積率4.38，可建規模123.72萬平米，起拍價53.72億元。

　　從整個地段位置來看，溉瀾溪地塊占盡北濱路一線江景?？拷鼜椬邮疌BD和江北嘴CBD，同時此地塊作為預備區未來CBD中心。作為江北嘴商務中心的配套供給區域，溉瀾溪商業位置較為優越。

　　最終，溉瀾溪地塊只有保利萬科聯合體1家報名，以掛牌底價成交，成交總價53.72億元，樓面單價4342元/平方米，一舉成為重慶的總價地王。

　　對于萬科、保利兩家企業聯合拿地，重慶一家開發商相關人士認為，此舉更多的是為了增加拿地的競爭力，可以分別降低拿地的成本，畢竟起價已達53.72億元。"共同拿地，相對于兩家企業去競爭太高土地成本合適得多。"

　　從成交價看，兩家企業在聯合拿地后，不用付出額外的溢價，確實達到最理想的效果。

　　據了解，諸如萬科、保利這種拿地的方式，在重慶并不鮮見。2013年11月13日，重慶推出兩路中央公園東側600畝地塊，最終由中國香港置地聯合招商地產以40.1億元的價格競得。

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