特別推薦：2014物業管理師《制度與政策》第五章考點匯總

　　商品房預售管理

　　我國房地產市場發育尚不成熟，多數房地產開發企業規模較小、開發資金不充沛，需要通過商品房預售彌補資金不足問題。盡管國家提倡商品房現房銷售，但目前商品房預售仍是房地產開發企業的主流銷售方式。由于商品房預售時房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護商品房市場秩序，必須加強對商品房的預售管理。

　　(一)商品房預售的條件

　　《城市房地產管理法》對商品房預售規定了三項條件：

　　1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　2.持有建設工程規劃許可證;

　　3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

　　4.開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　(二)商品房預售管理程序

　　1.房地產開發企業預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　2.房地產開發企業申請預售許可，應當提交的證件及資料有：

　　(1)商品房預售許可申請表;

　　(2)開發企業的《營業執照》和資質證書;

　　(3)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;

　　(4)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;

　　(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;

　　(6)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

　　3.經審查，房地產開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

　　房地產開發企業進行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

　　4.房地產開發企業預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產開發企業預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　5.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內，依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。房地產開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。由于房地產開發企業的原因，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除房地產開發企業和承購人有特殊約定外，房地產開發企業應當承擔違約責任。

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