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　　物業管理企業資質管理的必要性

　　物業管理企業資質管理是《條例》設定的行政許可，《條例》之所以規定實行物業管理企業資質管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對當前我國物業管理的發展現狀，有必要加強對物業管理企業的資質管理，把好市場準人關。

　　近幾年來，物業管理行業迅速發展，但是，物業管理市場存在不同程度的混亂現象。不少物業管理企業體制、機制有缺陷，管理不規范、服務不到位、亂收費，業主對這些問題的投訴上升，反映比較強烈。實行市場準入制度，通過資質管理，對不同管理規模、服務水平、市場競爭能力的企業核定相應的資質等級，有助于扶植一批機制新、規模大、成本低、質量高、實力強、信譽好的物業管理品牌企業;通過資質年檢和資質動態管理，可以及時清理、整頓管理水平低、經營不規范、社會形象差的企業。對物業管理行業實行市場準人制度，嚴格審查物業管理企業的資質，是現階段加強行政監管、規范企業行為、有效解決群眾投訴、凈化物業管理市場的必要手段。

　　第二，針對物業管理企業的管理服務特性，有必要對物業管理企業建立市場準入和清出制度。

　　物業管理企業，尤其是居住類物業管理企業，提供的管理和服務與居民生活密切相關，直接影響到居民的生活質量、人身健康和生命財產安全。物業管理具有公共產品的性質，實質上是對業主共同事務進行管理的一種服務活動。一般說來，物業管理企業按照合同約定，既負責物業共用部位和共用設施設備的維修養護，也承擔物業管理區域范圍內公共秩序的維護責任。如果主管部門對物業管理企業缺乏有效的監管，則可能導致業主的權益和社會公共利益受到損害，引起社會的不安定。

　　物業管理企業是一種以較少自有資本而管理龐大資產的企業。一般情況下，企業運營成本較低，企業注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區的企業，其自身資產可能僅有100萬元，但是所管物業的價值卻達20億元之多，因其管理水平而引起物業價值波動1%，則有2000萬之多，遠超過其自身資產量。國外的物業管理企業有的稱作財產管理公司，除提供物業管理服務外，也要負責物業的經營，我國的物業管理企業正朝著這一方向發展。無論是物業管理，還是物業資產管理，物業管理企業的抗風險能力都較弱。實行資質管理，有助于提高物業管理企業的管理服務水平，有助于防范企業經營風險，有助于發揮物業管理的社會效益。

　　第三，針對物業管理的專業特性，需要實行企業資質審批制度。

　　物業管理企業提供的服務，表現在消費者面前的，更多的是維護公共秩序，如保安、保潔等，但其最基本的服務還是負責房屋及其設備設施的維護管理。隨著經濟的發展和科技的進步，建設領域不斷涌現新技術、新產品，物業的智能化程度越來越高，這就要求物業管理企業具有掌握管理技術和硬件技術的專業人員，具有先進的管理工具及設備，建立一套科學、規范的管理措施及工作程序。物業管理與物業的規劃設計、施工一樣，具有一定的專業性。實行市場準人和清出制度，有利于物業管理行業適應產業結構調整升級的趨勢和現代城市發展的需要，有利于推進物業管理行業的技術進步。

　　物業管理企業資質的條件、分級、申請、審批、動態管理等均應當屬于物業管理企業資質管理制度的內容。《條例》沒有對資質管理制度的內容作具體規定，而是授權國務院建設行政主管部門制定具體辦法。

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