特別推薦：2014物業管理師《制度與政策》第一章考點匯總

　　《條例》主要內容簡介

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規定。

　　作為第一部全國性的物業管理法規，《條例》第一條開宗明義，將規范物業管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環境作為其立法宗旨。

　　物業管理雖然在我國發展迅速，涉及面甚廣，但在實際生活中，對物業管理的內涵并沒有形成一個統一的看法。為了避免不必要的紛爭，《條例》第二條對物業管理的概念作了界定，明確了條例的調整范圍。

　　就業主而言，選擇一個合適的物業管理企業對于其能否獲得期待的物業管理服務至關重要，為此《條例》第三條明確規定提倡業主通過市場競爭機制選聘物業管理企業。

　　在知識經濟時代，創新和科技進步是永恒的主題。物業管理服務質量的提高，也需借助新技術、新方法，也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業管理利用創新和科技進步來提升物業管理服務水平。

　　為了加強對物業管理活動的監督管理，《條例》第五條明確了各級房地產主管部門對物業管理活動的監督管理權。

　　(二)第二章　業主及業主大會

　　本章共15條，規定了業主的概念、權利與義務，業主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規則，業主委員會的性質、職責與組成，業主公約的內容、法律效力，業主大會、業主委員會與居民委員會的關系等內容。

　　隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內有多個產權人(即多個業主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效機制。

　　鑒于業主和業主大會的重要性，本條例專設第二章，對業主和業主大會的權責及其運行機制作了明確的規定。這對于規范業主行為，保障業主合法權益，促進物業管理活動的健康發展將起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物業管理

　　本章共11條，是關于前期物業管理的規定，包括前期物業服務合同、業主臨時公約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料的移交、物業管理用房、物業的保修責任等內容。

　　由于物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業沒有必要和單個業主逐一簽訂物業服務合同，只需在被業主大會選聘之后，與業主委員會簽訂統一的物業服務合同。也就是說，物業管理法律關系是建立在全體業主和物業管理企業之間的。在實踐中，房地產“滾動開發”和“分期銷售”的情況比較多，業主的入住是一個逐漸的過程，物業從開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，往往還有一段過程。但在這個過程中，不能說就不需要物業管理了。這個階段的物業管理，就是本章所稱的前期物業管理。前期物業管理與通常情況下的物業管理是物業管理的兩個不同階段。前期物業管理合同關系不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同形成的。另外，前期物業管理常常包括通常情況下的物業管理不具有的一些內容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業管理事項。可以看出，前期物業管理具有一定的特殊性。現實生活中，物業管理的糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、小區配套建設不齊全問題等。因此，為了規范前期物業管理活動，1994年建設部頒布《城市新建住宅小區管理辦法》(建設部令第33號)對前期物業管理作了原則性的規定。1999年，為了進一步規范物業管理市場行為，保障前期物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理糾紛，建設部下發了《關于印發<前期物業管理服務協議>(示范文本)的通知》，對前期物業管理的內容作了詳細的提示。《條例》在總結以往實踐經驗的基礎上，對前期物業管理的內容單列一章，詳細加以規定。

　　該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設單位的責任，打破舊有的“誰開發、誰管理”的模式，增加前期物業管理的透明度，如對前期物業服務合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業管理招投標制度的強制推行等，都體現了這個思想。

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　　(四)第四章　物業管理服務

　　本章共18條，旨在明確物業管理服務中各方主體的權利義務關系。

　　為了加強對物業管理企業的管理，規范其經營行為，《條例》第三十二條明確了物業管理企業的性質，并確立了物業管理企業資質管理制度。

　　為了規范物業管理從業人員的行為，《條例》第三十三條規定物業管理從業人員應當依法取得職業資格證書。

　　為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規定了一個物業管理區域由一個物業管理企業管理的原則，同時，《條例》第四十條明確了在統一管理原則下的專項事務委托服務。

　　為了規范合同的訂立和履行，引導當事人明確各自權利義務，《條例》第三十五條規定當事人應當訂立書面的物業服務合同，并規定了物業服務合同應當約定的內容。

　　為了明確物業管理企業的管理責任，《條例》第三十六條規定物業管理企業違反合同約定造成業主人身財產受損的，應當承擔相應的法律責任。

　　為了解決物業交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規定物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理承接驗收手續;同時，《條例》第三十九條規定，新舊物業管理企業之間應當做好物業管理的交接工作，以做到進退有序，避免不必要的紛爭。

　　為了給物業管理的實施提供基礎性條件，《條例》第三十八條明確了物業管理用房的權屬和用途。

　　為了規范物業服務收費行為，《條例》第四十一條明確確定物業服務費用的基本原則;第四十二條明確了交納物業服務費用的義務人，第四十三條強調了有關主管部門應當加強對物業服務收費的監督;第四十四條對物業服務合同約定以外的服務作了規定。

　　為了解決物業管理企業和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費責任問題，《條例》第四十五條規定，上述公用部門應當向最終用戶收取費用，委托物業管理企業代收的，不得向業主收取額外費用。

　　為了維護好物業管理區域內的公共秩序，《條例》第四十六條規定對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當予以制止，并及時向有關行政主管部門報告。有關主管部門接到報告后，應當依法及時予以制止或者處理。第四十七條規定了物業管理企業在安全防范方面的協助義務。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，協助做好救助工作。要求物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定，同時明確規定保安人員在維護公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　為了規范物業使用人的行為，《條例》第四十八條對物業使用人在物業管理中的權利義務及責任作了明確規定。

　　為了解決物業管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規定了物業投訴處理制度，要求主管部門及時處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規定，有利于明確物業管理當事人的相互關系，促進物業管理活動的順利開展。

　　(五)第五章　物業的使用與維護

　　本章共7條，對物業的使用與維護相關問題進行規范。

　　在物業的使用和維護中，各方面反映比較強烈的問題主要有：公共建筑和共用設施改變用途問題;占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項維修資金制度問題;利用物業共用部位、共用設施設備經營問題;存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的物業維修養護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當，會侵犯多個業主甚至是全體業主的合法權益。實踐中，由于此類問題處理不當造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴重的還造成居民生命財產損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既直接影響物業管理活動的正常開展，又事關社會穩定和居民生命財產安全。

　　針對實踐中物業管理企業和個別業主擅自改變公共建筑和共用設施用途的行為，《條例》第五十條規定公共建筑和共用設施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設施用途的程序作了嚴格限制。

　　針對亂挖、亂占小區道路、場地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對業主、物業管理企業和供水、供電等單位臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規范，明確了相應的程序，強化了占用人恢復原狀的義務。

　　為了明確物業區域內市政設施的維修、養護責任，《條例》第五十二條規定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業管理區域內相關管線、設施設備的維修養護責任。

　　在物業管理區域內，房屋裝飾裝修對小區環境、物業安全等影響甚大，為了規范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規定了業主和物業管理企業之間的告知義務。

　　物業的維修養護，尤其是大、中修和更新改造，需要資金數額較大，未雨綢繆，籌集專項維修資金以備不時之需至關重要。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。

　　為了規范物業的共用部位、共用設施設備經營行為，確保業主的合法權益，《條例》第五十五條對利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的程序以及經營收益的分配作了原則規定。

　　為了消除安全隱患，維護公共利益以及業主合法權益，《條例》第五十六條明確了責任人對存在安全隱患物業的維修養護責任和有關業主的配合義務，同時規定物業管理企業在一定條件下可以代責任人維修養護，費用由責任人承擔，以確保物業安全。

　　本章規定對于規范業主、物業管理企業以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業的正常使用與維護，具有十分重要的意義。

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　　(六)第六章　法律責任

　　法律責任是法律、法規、規章必不可少的重要組成部分。任何一項完整的法律規范，都應當包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。其中，法律責任的規定是體現法律規范國家強制力的核心部分，如果在一個法律文件中缺乏法律責任的規定，法律所規定的權利和義務就形同虛設。因此，在法律、法規乃至規章中，根據其所調整的社會關系的性質、特點，正確、合理地選擇、規定法律責任的條款，對保證法律、法規、規章的有效實施具有非常重要的現實意義。

　　法律責任，又稱違法責任，是指法律關系的主體由于其行為違法，按照法律、法規規定必須承擔的消極法律后果。這一概念包括以下幾層含義：第一，承擔法律責任的主體既包括公民、法人，也包括機關和其他社會組織;既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實施是承擔法律責任的核心要件。第三，法律責任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負擔。第四，法律責任只能由有權國家機關依法予以追究。

　　法律責任不同于其他社會責任，如政治責任、道義責任等，法律責任有其自身的特征：

　　第一，它是與違法行為相聯系的。沒有違法行為，就談不上法律責任。由于違法行為的性質和危害程度不同，違法行為所應承擔的法律責任也不相同。

　　第二，它的內容是法律明確而又具體規定的。法律責任是一種強制性的法律措施，必須由有立法權的國家機關根據立法權限依照法定程序制定的有關法律、行政法規、地方性法規或者規章來加以明文規定。

　　第三，它具有國家強制性。法律責任是以國家強制力為后盾的。所謂國家強制力，是指國家司法機關或者行政機關有權采取的，能夠迫使違法行為人承擔其效果的強制力。其他責任，如道德責任，只能通過輿論監督等途徑進行，不能通過國家強制力保證執行。

　　第四，它是由國家授權的機關依法實施的。對違法行為追究法律責任，實施法律制裁，是國家權力的重要組成部分，必須由國家授權的機關，主要是國家司法機關和有關國家行政機關依法進行，其他任何組織和個人均無權進行。

　　《條例》的法律責任有如下幾個方面的特點：

　　(1)行政責任、民事責任并存。物業管理本質上是一類特殊的民事關系，即使在其中的一方主體廣大業主中，還存在著單個業主利益和全體業主共同利益的沖突。同時，物業管理企業的違法行為往往損害的是多數業主的公共利益，不僅要承擔民事責任，而且要服從行政機關的監督，因此物業管理中的違法行為多數都構成民事違法和行政違法兩個方面。《條例》在設定法律責任時，對行政責任和民事責任都作了相應的規定。

　　以規定民事責任的方式來實現國家行政管理的目的，是《條例》中法律責任設計的一個特點，體現了市場經濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關由直接的干預者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設定科學的行為規則、責任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負責。

　　(2)為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關系，《條例》在設定法律責任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設定行政處罰的原則;確實涉及違反行政管理規定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優先保證民事責任的承擔，以充分體現優先保護全體業主利益的原則。

　　(3)體現了業主自我管理、自我監督的原則。由于物業管理中涉及到單個業主和全體業主共同利益的矛盾，當業主的某些違法行為損害全體業主共同利益時，由業主先進行自我管理、自我約束，然后再追究相應的法律責任。

　　(七)第七章　附則

　　第七十條是關于《條例》生效日期的規定，明確《條例》自2003年9月1日起實施。按照法律不溯及既往的一般原理，《條例》生效以前的物業管理活動，不適用《條例》的規定。之所以在公布日期和實施日期之間留出一段時間，是考慮到物業管理是一項關系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時間被各方所了解和熟悉。同時，在《條例》頒布之前，大多數省、自治區、直轄市都頒布了相應的地方法規或者規章以規范本地方的物業管理活動，《條例》公布以后，這些地方法規和規章中存在的與《條例》不相符的規定都必須作相應的修改。同時，這一段時間也是宣傳教育的時間，由于物業管理與老百姓的生活息息相關，只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》，才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。

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