物業經營管理企業

　　物業經營管理企業的發展過程，通常是從物業管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業管理與資產管理并重的復合型企業。也有少量房地產資產管理企業，通過向下延伸，發展成綜合的物業經營管理企業。實踐中，大量的物業經營管理企業還是以物業管理企業的名義出現，但其管理能力已經大大突破了傳統物業管理的范疇。

　　物業管理企業以公司的形式存在。公司是指依法定程序設立的，由兩個以上股東共同出資經營，以營利為目的，具有法人資格的經濟組織。可以看出，作為公司，一般應具有以下五個特征：①依照有關法律進行登記注冊;②由兩個以上股東共同出資經營;③以營利為目的;④具有法人資格;⑤是經濟組織。

　　物業管理企業的性質是與物業經營管理工作的性質密切相關。物業經營管理屬于服務性行業，同時又是經營性行為，因此，物業管理企業既是服務性單位，又是經營性企業組織。現代物業管理企業完全按照自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的機制來運作，靠提供經營管理服務獲得報酬，取得盈利。

　　物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三種。

　　1.管理型物業管理企業

　　管理型物業管理企業是具有策略性物業管理能力的企業，它受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業管理活動中處在總包的位置。管理型物業管理企業的工作重點在于物業管理工作的規劃與計劃、物業市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業物業管理服務采購與分包商管理、現金流管理、績效評價和客戶關系管理等。管理型物業管理企業的出現，是業主需求變化和物業管理行業發展的結果，有利于提升物業管理工作的管理內涵，提高物業管理體系運行效率，為業主提供更加滿足其多元化目標需求的服務。

　　2.專業型物業管理企業

　　專業型物業管理企業是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業，通常以專業分包的形式，也以直接接受業主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業管理業務。由于物業管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設備設施的維護保養、建筑維護與維修、環境綠化、停車場具有很強的專業性，設立專業型物業管理企業，面向更廣泛的物業范疇，在其物業管理的某個環節提供專業管理服務，既能提高管理效率和質量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業管理企業的勞動生產率和效益。

　　3.綜合型物業管理企業

　　綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運行管理能力的企業。綜合型物業管理企業一般在公司總部設置管理層，履行策略性物業管理的職能，同時還設置若干專業化的分公司，履行物業運行過程中專業物業管理的職能。隨著網絡和通信技術的發展和普及，物業管理企業越來越多地借助現代計算機和網絡技術，來提高物業管理的服務水平。同時，信息技術的應用，物業管理思想和企業戰略的轉變，使越來越多的綜合型物業管理企業將物業管理中的日程支持工程、運行管理工程分包給專業物業管理企業，加速了綜合型物業管理供應商內策略管理和運行管理職能的分離。

　　鑒于物業管理企業通常要對多個地點的多個物業同時實施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現場管理和現場作業三個層次。管理型和綜合型物業管理企業，也能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務。

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