特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第十一章知識點匯總

　　第三節 零售商業物業的租賃管理

　　S制定租賃方案和租賃策略是零售商業物業策略與運行管理的核心內容，其目的是實現物業收益的最大化。

　　一、租戶選擇：聲譽、財務能力、租戶組合與位置分配、租戶需要的服務

　　(一)聲譽：聲譽是選擇零售商作為零售商業物業租戶時首先要考慮的因素。

　　(二)財務能力

　　(三)租戶組合與位置分配

　　一宗零售商業物業內經營不同商品和服務的出租空間組合構成了該物業的租戶組合。 將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心內的一部分來對待，是使租戶組合最優化的有效方法。

　　合理確定各租戶在整個購物中心中的相對位置非常重要，位置分配的目標是，在綜合考慮各零售業務之間的效益外溢、效益轉移、比較、多目標和沖動性購物行為等因素的前提下，實現購物中心整體利潤的最大化。

　　二、租金確定與調整：基礎租金、百分比租金、代收代繳費用和凈租約、租金的調整

　　(一)基礎租金：基礎租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。基礎租金是業主獲取的、與租戶經營業績(營業額)不相關的一個最低收入。

　　(二)百分比租金

　　當收取百分比租金時，業主分享了在零售商業物業內作為租戶的零售商的部分經營成果。百分比租金通常以年總營業額為基礎計算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營業額為基數，其數量可能在每個月之間有較大的波動，所以百分比租金常常作為基礎租金的附加部分。

　　(三)代收代繳費用和凈租約

　　像寫字樓出租時一樣，當使用毛租的形式出租零售商業物業時，所有的經營費用都應由業主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業的經營費用由租戶直接支付。凈租的形式一般有以下幾種：

　　(1)租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項;

　　(2)租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費;

　　(3)所有的經營費用包括與物業有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業維護維修費用、公用面積維護費、物業管理費等都由租戶直接支付，而業主一般只負責建筑物結構部分的維修費用。

　　(四)租金的調整

　　由于零售商業物業的租約期限很長(對于主要租戶來說，通常是20一30年;次要租戶的租期也達到3～10年)，因此在租約中必須對租金調整做出明確規定，以便使租約有效地發揮作用。像寫字樓物業的租約一樣，租金調整可以基于消費者價格指數、零售物價指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率。租金調整條款一般僅對基本租金有效，經營過程中的費用可根據每年的實際情況確定。對于主要租戶一般每5年調整一次，次要租戶可每年調整一次。

　　三、租約制定

　　還要對下述的幾個特殊問題做出具體規定。

　　1、關于每一獨立承租單元的用途。2.限制經營內容相似的租戶。3.限制租戶在一定地域范圍內重復設店。4.營業時間。

　　5.公用面積的維護。6.廣告、標志和圖形。7.折讓優惠。8.其他條款。

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