特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第十章知識點匯總

　　第四節 寫字樓物業管理企業的選擇與評價

　　一、物業管理企業的選擇標準-熟悉

　　對于物業管理企業的選擇有一系列的標準可供遵循。這些標準往往反映了物業管理企業承擔物業管理工作的能力。這些標準通常包括：

　　1.能否令業主滿意。主要看物業管理企業受托進行物業管理的條件、所能提供的服務方式等是否滿足業主的要求。

　　2.專業服務的水平。主要了解物業管理企業從事物業管理的時間、可投入的專業人員的數量及其從業資格、當地的聲譽、當前管理的物業的情況等。

　　3.向業主提供信息的能力。除了月報告以外，業主通常還需要有關收入或房產稅、法律問題等方面的信息，許多物業管理企業擁有自己的計算機信息管理系統，能及時、便捷地提供業主所需要的信息報告。

　　4.管理計劃。物業管理企業在收費相同的情況下不可能提供完全相同的服務。選擇物業管理企業最好的辦法就是根據上面的三條標準選擇三至四家物業管理企業，然后確定一個管理計劃，再從中選擇要求管理費用最合理的企業。

　　應當特別指出的是，選擇物業管理企業應和當初選擇物業時一樣小心謹慎，因為良好的物業管理極大地影響著業主投資目標的實現，業主能否達到預期收益的目標、投資成功還是失敗都與物業管理有著直接的關系。

　　二、物業管理工作的評價-無要求

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　　三、寫字樓物業經營管理的績效評價-掌握

　　寫字樓物業經營管理的績效評價，要與寫字樓物業經營管理的目標體系相結合，可歸納出績效評價的三項主要指標。

　　(一)服務滿意度

　　這是寫字樓物業經營管理績效評價的第一項指標。主要是指業主對物業管理服務的滿意度和員工對物業管理領導的滿意度。

　　主要有六個方面的區分：快與慢之分(服務效率);熱與冷之分(服務態度);好與壞之分(服務質量);全與缺之分(服務制度);有與無之分(服務程序);明與暗之分(服務標準)。

　　前三個方面屬于“硬水平”，屬于感性服務，是向業主輸出一種感覺，主要體現業主對物業管理服務的滿意度;后三個方面屬于“軟水平”，屬于理性服務，是向員工輸入一種理念主要體現員工對物業管理領導的滿意度。

　　(二)物業經濟指標

　　此為寫字樓物業經營管理績效評價的第二類指標。項目經濟指標，包括租賃經營方面的指標和物業管理服務方面的指標。

　　寫字樓物業租賃經營方面績效的主要指標包括：租金價格水平、出租經營成 本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫字樓物業投資收益率等。

　　物業管理方面績效的主要指標，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租 約續簽、擴簽、新簽、退簽等指標。

　　(三)物業品牌化

　　品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優質物業經營管理的證明，是值得市場信任的標志，是提高租金價格和物業管理費價格的理由，是寫字樓項目難以估價的無形資產

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