特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第十章知識點匯總

　　第二節 寫字樓租賃管理

　　一、寫字樓的租戶選擇-熟悉

　　(一)租戶的商業信譽和財務狀況

　　(二)所需面積大小

　　常常要考慮以下三個方面的因素。

　　1.可能面積的組合

　　2.尋租者經營業務的性質

　　3.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

　　(三)需要提供的物業管理服務

編輯推薦：

2014物業管理師《綜合能力》章節知識點匯總
2014年VIP套餐內含考題預測 兩年學習保障
2013年物業管理師考試合格證書領取匯總
2013年物業管理師考試合格標準匯總
2014年物業管理師考試輔導招生簡章

　　二、寫字樓租金的確定與調整-掌握

　　租金常常以：每平方米可出租面積為計算基礎。如果租戶初次裝修其承租部分面積時的費用由業主墊付，租金內還可能包括業主墊支資金的還本付息。物業的一些經營費用(如房產稅、保險費、公共面積和公共設施的維護與維修)可以包括在租金內，也可以根據事先的協議另收，租戶的電費可以根據其用電量由供電部門直接收取或由物業經營管理企業代收代繳。物業經營管理企業在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素。

　　(一)計算可出租或可使用面積

　　在量測寫字樓面積時有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積。

　　(二)基礎租金與市場租金

　　租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當地房地產市場的狀況(即市場供求關系和在房地產周期中處于過量建設、調整、穩定、發展中的哪一個階段)。在確定租金時，一般應首先根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。當算出的基礎租金高于市場租金時，物業經營管理企業就要考慮降低經營費用以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金，物業經營管理企業還可根據市場競爭狀況來決定哪些經營費用可以計人租金，哪些經營費用可以單獨收取。

　　在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業的整體租金水平主要取決于物業本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內所處的位置有一定差異，尤其是對高層建筑而言。在許多城市的寫字樓市場上，樓層高、視野或景觀好的寫字樓出租單元租金也較高。物業管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎租金水平上。

　　(三)出租單元的面積規劃和室內裝修

　　除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內入住率水平而定。一般有四種選擇：由業主支付、由租戶支付、業主和租戶分擔、業主支付后由租戶在租約期限內按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在市場狀況有利于租戶而非業主的情況下，為租戶提供裝修補貼，常常被業主或其物業經營管理企業用來作為吸引租戶的手段。

　　不論如何安排裝修費用的支付，業主和其委托的物業經營管理企業保留對整 棟寫字樓建筑進行統一裝修或進行建筑物內部功能調整的權利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的人住按劃進行。

　　(四)租金的調整-掌握

　　對于租期較短的租戶，可設定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續租，需要按照當時的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶(例如3～5年以上)，為保護業主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調整作出明確的規定，以便使業主所收取的租金水平基本與市場狀況相符。租金調整一般是基于消費者價格指數、零售物價指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率。在下一節中將對此進行詳細分析。

編輯推薦：

2014物業管理師《綜合能力》章節知識點匯總
2014年VIP套餐內含考題預測 兩年學習保障
2013年物業管理師考試合格證書領取匯總
2013年物業管理師考試合格標準匯總
2014年物業管理師考試輔導招生簡章

　　三、寫字樓的租約制定-熟悉

　　(一)租賃合約中的標準條款

　　具體的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租戶間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣等資源的使用費。此外，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用，也常常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規定了業主所需承擔的最大經營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的經營費用就要由租戶分擔。

　　(二)折讓優惠和租戶權利的授予

　　折讓優惠是業主給租戶提供的一種優惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優惠雖然能使租戶節省寫字樓的租金開支，但租約中規定的租金水平不會變化。折讓優惠的具體做法很多，如給新人住的租戶一個免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業主間的租約而需繳納的罰金、或對租戶人住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優惠可能是由業主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費用，但在租賃期間內，這筆資金仍要通過各種方式歸還業主。這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規定的租金水平與市場所能承受的水平相當。

　　另外的折讓優惠，可能會體現在租約續期的有關條款上。如果租戶預計由于自己業務的發展可能會在未來增加承租面積，則一般希望業主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業主通常可以給租戶一個優先權，即如果租戶想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態的話，則該租戶在同等條件下有優先承租權。有時租戶還會要求在租約中加上原租約條件下續租的條款。

　　然而，業主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權利。這里主要有兩個方面的原因：首先，期限較長的租約所規定的租金，在租賃期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條款在發揮作用，但實際租金常常低于市場租金;另外，在租約期滿時賦予租戶一定的權利，也并不能保證其繼續承租。在某些時候，租約中還會包括有關提前終止租約的條款，規定租戶只要提前一定的時間通知業主并按規定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權利，在大多數情況下是業主不情愿的事，但業主為了保持物業的市場競爭力，有時不得不這樣做。

編輯推薦：

2014物業管理師《綜合能力》章節知識點匯總
2014年VIP套餐內含考題預測 兩年學習保障
2013年物業管理師考試合格證書領取匯總
2013年物業管理師考試合格標準匯總
2014年物業管理師考試輔導招生簡章