現金流和成本管理

　　支出的分配、組織和管理是物業管理師工作的一個重要方面，它完成的質量好壞很可能會對物業的凈運營收益和資本價值產生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收。

　　相對于總收入，物業業主或投資者更關心凈運營收益。因為總收入還必須支付各種運營費用，這些費用不僅包括正常的工作費用和在時間與數量上不可預測的支出，還包括監督和檢查工作的組織成本。

　　1.支出的分配

　　當投資者將物業出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本。

　　但把所有的成本負擔都轉移給租戶既不現實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：

　　(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業業主必須對物業進行某種程度的直接投資。

　　(2)由于短期的商業租戶會盡量減少對物業的投入，因此業主一般更希望簽署一次性包含全部內容的租約，將預期收費納入租約中。

　　(3)租戶可能對物業的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。

　　2.費用和成本

　　物業業主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關費用和印花稅等費用的習慣。但實際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協商，來確定具體由哪一方來支付這些費用或雙方分擔的比例。

　　3.租金

　　一般來說，按照租約規定進行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務內容，也需要為其分包商的支出行為負責。但是以下四種情況除外：

　　(1)物業有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業的開支來源。實踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業主統一對各種開支進行管理，并從每個租戶那里收取相應比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業主或其物業管理者一定金額的服務費。

　　(2)租戶要各自支付保險費，但不必向業主另外支付一筆用來補償業主為整體物業提供風險庇護的費用，即租戶可能會從業主的物業資產組合中獲得降低風險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費。

　　(3)有時租戶不愿按租約內容履行責任。此時業主有可能停止提供相應的服務，直至采取相應的法律手段強迫租戶履行租約。

　　(4)還有一種情況，就是業主可能會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進行這項維修或者更新工作。這就要求業主必須要在目前的租約履行期間保持對物業的動態監管，避免發生這種情況。

　　4.服務費

　　接受租約的租戶需要和業主或者合租者一起對公共設施和區域的日常維護和維修負責，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業主出面來進行這些公共部位或者設施的修繕和服務，也可能委托專門的公司來完成這項工作。業主會要求租戶按期繳納相應的費用，然后再匯總進行專項支出。

　　(1)目的

　　服務費覆蓋的內容本質上應當由業主承擔，但實際上是由租戶支付的。在一個物業里面，這部分服務費不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施，還包括針對整體物業的保險或者修護。

　　(2)成本分攤

　　當業主代表租戶進行開支的時候，由于涉及到不止一個租戶，因此有必要在租戶中明確成本分攤的比例。例如在一個購物中心中的某個店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務，公共服務項目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會有所不同。這些費用將包括整個物業的監管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲藏空間費用、電話費，以及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動的成本等。

　　一般分配公共成本的方式是按照單個租戶的承租面積占物業總面積的比例計算。按照承租面積分配成本有時并不那么令人滿意，特別是當同一個物業要承擔很多種功能，每個租戶享受到的服務差別比較大的時候。還有一種方式是以收益為基數，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。因為交費基數的計算是在業主控制之外，而且會隨著時間的變化而發生改變。可這類成本支出一般都是連續的、周期性的，更新的項目價格一般都會越來越高，維修成本會不斷增加，這種方法無法保證收取的專項費用能始終覆蓋公共成本。

　　這些公共服務的成本如果沒能提前收取，業主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會要求租戶能夠提前支付這筆款項。這種做法可以保證在大筆款項支出時，能夠有充足的資金準備。常用的提取方法是以上一年的實際成本為基礎，按照通貨膨脹率或者類似的指數進行修正，再按照得到的結果進行專項資金的提取。

　　(3)其他相關費用

　　每個租戶在計算服務費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業服務的成本。這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例計算。

編輯推薦：

　 2014年物業管理師資格考試教材變化老師解析
　 2015物業管理師考試VIP套餐 兩年學習保障
　 2015年物業管理師考試各科章節知識點匯總
　 2015年物業管理師考試各科章節練習題匯總
　 10-14年物業管理師考試歷年考試真題各科全
　 2015年物業管理師考試網絡輔導遠程招生簡章