房屋租賃管理

　　房屋租賃是指房屋所有權人將一定期限的房屋使用權讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權人交付房屋租金的行為。其中，房屋所有權人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有權人出租房屋，既包括承租人用于居住的情況，也包括提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的情況。

　　為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，建設部根據我國《民法通則》和《城市房地產管理法》有關規定，制定并頒布了《城市房屋租賃管理辦法》。

　　一、房屋租賃的主要原則

　　1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關于財產權交易的民事活動，當事人應當依照民法規定遵循自愿、平等、互利的原則。

　　2.公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。其中，國家授權管理和經營的房屋，是指各級政府交由機關、部隊、團體和企事業單位經營管理的國有房屋。根據政府授權規定，其中有的房屋可以出租經營，有的房屋不得出租經營。

　　3.住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權，房屋所有人仍享有對房屋的處分權，可以出賣、交換其所有的房屋。但是，承租人依據房屋租賃合同享有的房屋使用權同樣受法律保護。因此在租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。

　　5.房屋租賃合同是租賃雙方權利義務的約定，任何一方不履行約定，就會給對方造成損害。因此，出租人如果在租賃期限內死亡，其繼承人應當繼續履行原租賃合同，以保障承租人的承租權。

　　6.我國尚存一定數量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策。緣于住房性質的特點，這種住房福利不僅限于承租人，也包括與其共同居住的家屬。因此，為保障承租人家屬的住房權利，住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租該房屋。

　　7.房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

　　二、房屋租賃合同

　　(一)房屋租賃合同主要條款

　　1.房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款：

　　(1)當事人姓名或者名稱及住所;

　　(2)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況;

　　(3)租賃用途;

　　(4)租賃期限;

　　(5)租金及交付方式;

　　(6)房屋修繕責任;

　　(7)轉租的約定;

　　(8)變更和解除合同的條件;

　　(9)違約責任;

　　(10)當事人約定的其他條款。

　　2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　(二)房屋租賃權利義務的一般約定

　　出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。出租人不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　　(三)關于轉租房屋的規定

　　房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。出租人可以根據轉租合同約定，從轉租中獲得收益。

　　房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照規定辦理轉租房屋登記備案手續。由于轉租合同依據房屋出租合同而存在，因此轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，同時，在房屋轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止，但出租人與轉租人雙方另有約定的除外。

　　轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

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　　三、禁止性及相關規定

　　(一)禁止房屋租賃的規定

　　根據有關法律規定和為了維護房屋租賃市場秩序，以下情況不得進行房屋租賃：

　　1.未依法取得房屋所有權證的;

　　2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　3.共有房屋未取得共有人同意的;

　　4.權屬有爭議的;

　　5.屬于違法建筑的;

　　6.不符合安全標準的;

　　7.已抵押，未經抵押權人同意的;

　　8.不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

　　9.有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　(二)可以終止房屋租賃合同的規定

　　承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：

　　(1)將承租的房屋擅自轉租的;

　　(2)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;

　　(3)將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;

　　(4)拖欠租金累計六個月以上的;

　　(5)公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的;

　　(6)租用承租房屋進行違法活動的;

　　(7)故意損壞承租房屋的;

　　(8)法律、法規規定其他可以收回的。

　　四、房屋租賃登記備案

　　我國對房屋租賃實行兩項登記備案制度。

　　(一)房屋行政主管部門登記備案

　　為維護房屋租賃市場秩序，保證國家關于房屋租賃的市場稅收，當事人簽訂、變更、終止租賃合同，均應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

　　房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持書面租賃合同、房屋所有權證書有關、當事人的合法證件等文件到直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　(1)書面租賃合同;

　　(2)房屋所有權證書;

　　(3)當事人的合法證件;

　　(4)城市人民政府規定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　(二)公安部門登記備案

　　房屋租賃市場廣泛開展以來，利用承租房屋進行違法犯罪活動的情況大量發生，以至成為違法犯罪場所的一個特點。為維護社會治安，加強對違法犯罪多發場所重點查防，公安部制定并頒布了《租賃房屋治安管理規定》。要求：

　　1.出租房屋的建筑、消防設備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理規定，不準出租危險房屋和違章建筑。

　　2.私有房屋出租人須持房屋所有權證或其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地派出所申請登記，單位房屋出租人須持房屋所有權證、單位介紹信，到房屋所在地派出所申請登記。經審查對符合房屋出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責任保證書。

　　3.出租人的治安責任主要有：

　　(1)不準將房屋出租給無合法有效證件的人;

　　(2)承租人是外來暫住人員的，應當帶領其到公安派出所辦理登記并領取暫住證;

　　(3)發現承租人有違法犯罪活動或嫌疑的，應當及時向公安派出所報告;

　　(4)停止房屋租賃的應當及時到公安派出所辦理注銷登記手續。

　　4.承租人的治安責任主要有：

　　(1)必須持有本人身份證或其他合法證件;

　　(2)租賃房屋用于居住的外來暫住人員，必須按戶口管理規定在3日內到房屋所在地派出所申報暫時戶口登記;

　　(3)將承租房屋轉租、轉借他人的，應當向當地派出所審報備案;

　　(4)承租房屋不準用于生產、儲存、經營易燃易爆或有毒等危險物品。

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