特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第八章知識點匯總

　　招標書的編制與標底確定

　　1.編制招標書

　　招標書主要內容有：

　　(1)擬招標的物業基本情況。包括物業開發、設計、施工各企業名稱;竣工日期;占地面積和總建筑面積;房屋類型、數量與功能分區情況;公用設施與配套情況;工程質量情況;業主組成情況等。同時，附上必要的圖紙，如物業總平面圖，有關設計圖紙等。

　　(2)物業管理的內容與要求。包括委托模式，全權委托還是部分委托;管理范圍，委托的物業管理項目及內容;管理質量要求等。

　　(3)對招標的有關說明。如委托期限，物業移交日期，給物業管理企業提供的條件(如提供管理用房、商業用房的面積)、物業管理服務收費及維修基金標準、投標開標時間以及其他需要說明的問題。

　　(4)物業管理考核標準與獎罰措施。

　　此外，對投標單位的資質要求及投標申請書的具體內容與編制要求、投標保證金的金額與支付方式等，還應作出較詳細的說明，以便于投標單位編制標書。一般這種說明作為招標書的附件。

　　2.標底的作用及其確定

　　所謂標底，就是招標項目的預期價格水平，這是業主所期望的物業管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最高限額的統一。標底不向投標人公開，其作用一是業主預先明確將要達到的管理服務目標，即確定管理檔次和選擇什么層次管理水平的物業管理企業。二是以此作為衡量投標單位報價的基本依據和準繩，標底是評標的主要依據之一。

　　一般來說，標底的確定應考慮以下幾個方面：

　　(1)要與本物業的檔次相協調。物業檔次不同，其管理服務的水平與要求也不同，相應地，物業管理服務也將不同。如同是住宅，別墅、公寓、普通住宅等檔次就不同，它們的委托管理標底也應不同。所以說，確定標底時，不能把別墅的招標標底制定得同普通住宅的招標標底相同或接近。

　　(2)要反映業主、使用人的經濟承受能力和消費意向。標底直接影響著物業管理服務的項目、水平和管理質量、也直接影響著業主和使用人的工作和生活，因此，確定標底時，一定要注意反映業主和使用人的消費水平與消費意向。

　　(3)要以招標文件中的管理目標為依據。管理目標的貨幣表現形式就是招標標底，因此，管理目標既是投標企業編制投標文件的主要依據，也應是招標單位制定標底的重要依據。投標企業若想中標，它的投標報價必須盡量接近標底，而要做到這點，投標企業對管理目標就必須有透徹的理解。而招標單位要想選聘到滿意的物業管理企業，其制定的標底也應貼近管理目標，否則，它就不可能選聘到投標報價接近標底的管理者。

　　(4)此外，確定標底還要嚴格遵循國家及地方政府頒布的有關規定，同時，也要注意與物業管理市場的行情相協調。只有這樣，招標單位才能制定出合理、科學的標底來。

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