特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第四章知識點匯總

　　物業價格的特征

　　物業價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：①都是價格，用貨幣來表示;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價：優質高價，劣質低價。物業價格與一般物品價格的不同，表現為物業價格的特征。物業價格主要有下列五個特征：

　　(一)物業價格受區位的影響很大。由于物業不可移動，其價格與區位密切相關。“location，location　and　location”是西方認為的投資物業最重要的三點，即“第一是區位，第二是區位，第三還是區位”。物業的區位是指物業的空間位置。具體地說，一宗物業的區位是該宗物業與其他物業或事物在空間方位和距離上的關系，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場所(如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關、同行業等)的距離，從其他地方到達該宗物業的可及性，從該宗物業去往其他地方的便捷性，以及該宗物業的周圍環境、景觀等。這里的可及性與便捷性，含義基本相同。但我們用 “可及性”表達由“外”到“內”――“進”的方便程度，用“便捷性”表達由“內”到“外”――“出”的方便程度。因為某些物業受單行道、道路隔離帶、人行天橋、立交橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內和由內到外的方便程度是不相同的，甚至差異很大。最常見、最簡單的是用距離來衡量區位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。

　　(二)物業價格實質上是物業權益的價格。物業由于不可移動，在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、使用權或其他權益。實物狀況相同的物業，權益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況好的，由于權益過小，如土地使用年限很短或產權不明或權屬有爭議，價格較低;相反，實物狀況差的，由于權益較大，如產權清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，物業價格是物業權益的價格。

　　(三)物業價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。物業因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。有些類型的物業，如公寓、寫字樓、旅館，租賃甚至是主流。因此，物業同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經濟學上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格(以下簡稱價格);另一個是使用它一定時間的價格，經濟學上稱為服務價格，即這里的使用代價的租金(以下簡稱租金)。一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。物業的價格與租金的關系，就如同本金與利息的關系。

　　(四)物業價格形成的時間較長。由于物業價值量大，加之獨一無二特性造成對影響物業價格的產權、質量、功能、環境、物業管理等方面的情況在短時間內不易了解，所以人們在物業交易時一般是十分謹慎的，從而物業交易價格通常難以在短期內達成。另外，一宗物業通常與其周圍物業構成某一特定的地區，而該地區并非固定不變，尤其是社會經濟位置經常在變化，因此，物業價格也是在考慮該物業過去如何使用，預計將來可以做何種使用，總結這些考慮結果后才形成物業現在的價格。

　　(五)物業價格容易受交易者的個別因素的影響。一般物品由于品質相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者個別因素的左右。物業由于不能搬到同一處進行比較，具有獨一無二的特性，要認識物業，只有親自到實地查勘，而且由于物業價值量大，相似的物業一般只有少數的幾個買者和賣者，有的物業甚至只有一個買者和一個賣者，所以，物業價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。