特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第四章知識點匯總

　　物業價格的影響因素概述

　　在現實中，物業價格的高低是由眾多物業價格影響因素對物業價格綜合作用的結果。要把握物業價格的影響因素，首先應具有下列5點認識：

　　1.不同的物業價格影響因素，引起物業價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業的價格，有的影響因素提高物業的價格。但是，對于不同類型的物業，同一影響因素引起物業價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，這一地帶如果為居住區，鐵路就可能成為貶值因素，但如果為倉儲或工業區，則鐵路可能成為增值因素。

　　2.不同的物業價格影響因素，引起物業價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業價格的升降幅度較大;有的影響因素對物業價格的影響較小。但是，隨著時期、地區、物業類型的不同，那些影響較大的因素也許會變為影響較小的因素，甚至沒有影響;相反，那些影響較小的因素則有可能成為主要的影響因素。

　　3.不同的物業價格影響因素，與物業價格之間的影響關系是不盡相同的：有的影響因素對物業價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高(或降低)物業的價格;有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高(或降低)物業的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低(或提高)物業的價格;有的影響因素從某一角度看會提高物業的價格，但從另一角度看會降低物業的價格，它對物業價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區，一方面由于改善了交通，會提高該居住區住宅的價格;另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會降低該居住區住宅的價格。至于具體的影響如何，還要看被影響的住宅臨該道路的遠近以及該道路的性質。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負面影響要大，除非適宜改變為商業用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如全封閉的高速公路，則對住宅來說只有負面影響，無正面作用。

　　4.有些物業價格影響因素對物業價格的影響與時間有關，有些與時間無關。在與時間有關的影響因素中，引起物業價格變動的速度又可能是不同的：有的影響因素會立即引起物業價格的變動，有的影響因素對物業價格的影響則會經過一段時間之后才會表現出來。

　　5.某些物業價格影響因素對物業價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化，但更多的影響因素對物業價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數學公式或數學模型將其描述出來。至于它們對物業價格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價人員的付價理論知識、實踐經驗以及對當地物業市場的深入調查了解作出判斷。