辦公物業的管理

　　【教學目的】

　　本講的教學目的是使學生了解辦公物業(寫字樓物業)的特點、寫字樓物業管理的內容、物業管理的運作方式、租金的確定等內容，能夠針對性的根據寫字樓物業的特點制定物業管理方案。

　　【教學內容提要】

　　本講的教學內容主要包括：寫字樓物業概述，寫字樓物業管理的特點及內容，寫字樓物業管理的運作方式，寫字樓物業租金的確定等。

　　【教學重點和難點】

　　本講的教學重點是寫字樓物業分類的影響因素，寫字樓物業管理的內容，寫字樓物業管理的運作方式;教學難點是寫字樓物業租金的確定。

　　【教學方法】

　　本講的教學方法將采用以教師講授的方法為主，適當的引導學生參與課堂討論，并運用案例分析的方法。

　　【教學手段】

　　本講的教學手段將主要以傳統的講授教學手段為主。

　　【教學內容與學時】

　　本講教學內容約需8學時，具體教學內容如下：

　　(1)寫字樓物業概述

　　(2)寫字樓物業管理的特點

　　(3)寫字樓物業管理的內容

　　(4)寫字樓物業管理的運作方式

　　(5)寫字樓物業租金的確定

　　一、寫字樓物業概述

　　(一)寫字樓的含義

　　寫字樓是指供各種企事業單位的職員和政府機構的行政管理人員從事商業經營活動和辦理行政事務的樓宇。寫字樓是我國目前高檔物業的重要組成部分之一，其主要功能是為業主和用戶提供高檔次的辦公場所和管理服務。有的寫字樓由業主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。現代寫字樓一般具有比較現代化的設備，而且環境優越、通訊快捷、交通方便，有寬闊的停車場(庫)相匹配。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業化，如有些建筑只供給政府機關、企事業單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應的設施。寫字樓出現的時間是十九世紀末、二十世紀初的美國，創立者是喬治?霍爾特。

　　(二)寫字樓物業的類型

　　目前，我國寫字樓分類尚無統一的標準，主要依照其所處的位置、規模、功能進行分類。

　　1、按建筑面積劃分。

　　(1)小型寫字樓。是指建筑面積一般在1萬平方米以下的寫字樓。

　　(2)中型寫字樓。是指建筑面積一般在1～3萬平方米的寫字樓。

　　(3)大型寫字樓。是指建筑面積一般在3萬平方米以上的寫字樓。

　　(4)超大型寫字樓。是指建筑面積在十幾萬甚至幾十萬平方米以上的寫字樓。

　　2、按使用功能劃分。

　　(1)單純型寫字樓。是指基本上只有辦公一種功能的寫字樓。

　　(2)商住兩用型寫字樓。具有辦公和居住兩種功能的寫字樓。

　　(3)綜合型寫字樓。是指以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。

　　3、按現代化程度劃分。

　　(1)非智能型寫字樓。是指傳統的、一般性的寫字樓。

　　(2)智能型寫字樓。是指具備高度自動化功能的大樓，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設備自動化、樓宇管理自動化等功能。

　　4、按樓宇的綜合條件劃分。

　　(1)甲級寫字樓。是指具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求;其收益能力與新建成的寫字樓相當;有完善的物業管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務。

　　(2)乙級寫字樓。是指具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

　　(3)丙級寫字樓。是指物業已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持合理的出租率。

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