收益性物業管理的經費

　　(一)收益性物業管理資金的特殊性

　　1、業主委托物業管理企業管理物業，是一種完全的經濟行為。

　　2、業主和租戶都是物業管理活動的受益人。

　　3、管理者和租戶是提供服務和接受服務的關系。

　　(二)收益性物業管理資金的來源

　　1、向業主籌集。計算方法有兩種：

　　(1)定額法。即業主按照某一固定的數額承擔物業管理費用。一般是按照建筑面積計算出單位面積的年管理費標準。

　　(2)比例法。即業主為物業管理企業訂出最低的年租金收入目標和物業修繕養護指標，物業管理企業完成后按照租金收入的一定比例支付物業管理費用，超標多得，不達標扣減。特約項目由業主額外負擔物業管理費用。一般為物業年租金的3%~5%。

　　2、租戶承擔。租戶主要承擔與其切身利益直接相關的安保、保潔、設備維修、空調、通訊、特別裝飾、停車等項目的物業管理服務費用。一般按使用面積計收。收費的方式可以向租戶直接收取，也可以一并計入房租后，從房租中扣除。

　　3、多種經營收入。主要是代訂車船票、商務、代辦郵遞、停車洗車等收入。

　　(三)收益性物業管理資金的使用

　　1、管理費支出。

　　(1)安保費。人員工資、福利、人身保險費、設備費等。

　　(2)保潔費。人員工資、福利、勞保用品、工具、衛生藥器具等。

　　(3)設備管理費。人員工資、福利、工具、勞保用品、維修養護費等。

　　(4)辦公費。

　　(5)保險費。大廈的財產保險、附加機電設備保險、責任保險等。

　　(6)物業管理企業的合理利潤和稅金。

　　2、營租費用。

　　(1)廣告費。

　　(2)營銷代理費。即付給中介機構的費用。一般按照業績付給酬金。通常按照租金成交額的1%~5%付酬，成交額越大，傭金比例越高。

　　(3)其他費用。營租人員的工資、辦公費、交通費、公關費等。

　　【本講小結】

　　本講介紹了收益性物業的含義，收益性物業管理的組成部分，收益性物業管理的內容，收益性物業管理經費的來源等內容。目的是使學生了解收益性物業的含義、特點，收益性物業物業管理的主要內容，能夠根據收益性物業的特點制定物業管理方案。

　　【本講思考題】

　　1.簡述收益性物業的特點。

　　2.簡述收益性物業管理的內容。

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