收益性物業的租金管理

　　(一)物業租金的概念

　　物業租金即房屋租賃價格，是房屋承租人為取得一定期限內房屋的使用權而付給房屋所有人的經濟補償。其表現形式是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。房屋租金作為房屋使用價值分期出售的價格，是房屋在分期出售中逐步實現的價值的貨幣表現。

　　(二)房屋租金的類型和構成

　　房屋租金基本上可以分為成本租金、商品租金、基礎租金和市場租金四種類型。

　　1、成本租金。成本租金是由折舊費、維修費、管理費、投資利息和稅金等五項因素組成。

　　(1)折舊費。折舊費又稱價值補償費，它是按房屋耐用年限計算的，以此逐漸收回建造房屋的投資。房屋在長期使用過程中，由于自然和人為的損耗以及技術落后所造成的價值逐漸減少，這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。即房屋承租人對房屋出租人的房屋所受到的損耗給予價值補償，這部分房屋價值補償的累積，是維持房屋簡單再生產的一個重要條件。

　　(2)維修費。維修費是指為了保證房屋的正常使用和使用年限所必需的維修和養護費。這部分費用是房管部門與物業管理企業追加的投資，屬于生產性的流通費用。它增加了房屋的使用價值，是房租必要的組成部分。

　　(3)管理費。管理費是指房屋的經營管理者為出租房屋提供必要的管理與服務所收取的費用。

　　(4)利息。利息是指房管部門和物業管理企業為從事房屋租賃業務向銀行貸款應支付的費用。

　　(5)稅金。稅金是指房屋經營管理單位作為獨立核算的單位所要向國家財政部門上繳的收入的一部分。成本租金是在實際租賃過程中，剔除了贏利因素或只有微利的保本租金。

　　2、商品租金。商品租金也稱為理論租金，是由成本租金的基礎上加保險費、地租和利潤等八項因素構成。

　　(1)保險費。保險費是指房屋所有人為了保證自己的房產免受意外損失而向保險公司支付的保險金。

　　(2)地租。地租是指房屋因占有土地而向國家繳納的土地使用稅。

　　(3)利潤。利潤是指房管部門和物業管理企業從事房屋租賃管理而獲取的平均收益，其中一部分上繳給國家，另一部分留在企業用于再生產。

　　商品租金是指房屋作為一種商品在實際租賃過程中所發生的各種費用，即按商品價格一般原理形成的租金。

　　3、基礎租金。基礎租金一般是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的最低金額。在確定租金時，必須以價值為基礎，以成本為最低經濟界限，根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金)而確定的一個租金水平。出租人制定的基礎租金一般應考慮商品租金的要求，同時又會受市場租金水平的影響。

　　4、市場租金。市場租金是在商品租金的基礎上，根據市場供求關系而形成的。在市場機制比較完備的情況下，物業租金主要由市場供求關系所左右，當市場供給超出市場需求時，租金水平下降，業主為了爭取租戶不惜以低于成本租金的房租出租;當市場需求超出供給時，租金水平上升，業主往往可以從眾多的承租者那里獲得更多的收益。

　　(三)租金的不同計租方式

　　在商業物業租賃的實踐中，對租金的確定與收取有毛租金、凈租金、百分比租金三種計租方式。

　　1、毛租金。在毛租金的情況下，承租戶支付固定的租金，而業主支付物業經營過程中的費用，包括房地產稅和其他有關物業的稅收、保險費、維修費等，也就是說在所收取的租金中要包括這些費用，至于水電費由租賃雙方協商，可由承租戶支付，也可以由業主支付。毛租金經常用于公寓的租賃，也有用于寫字樓的租賃。

　　2、凈租金。凈租金是相對于毛租金而言，此時的承租人除了支付租金外，還要另行支付一些物業的經營費用。業主提供的凈租金的形式，決定了業主要支付哪些費用，哪些是屬于代收代繳的費用，哪些是按承租人所承租的面積占整個物業總出租面積的比例來收取，哪些費用主要取決于承租人對設備設施和能源的使用程度。凈租金的形式一般有以下三種：

　　(1)除租金、水電費外，承租人要按比例分攤與物業有關的稅費。

　　(2)除租金、水電費外，承租人要按比例分攤與物業有關的稅費和保險費。

　　(3)除租金、水電費外，所有的經營費用包括與物業有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業維護維修費用、公用面積維護費、物業管理費等都由承租人直接支付，而業主一般只負責建筑結構部分的維修費用。

　　不論哪種情況，承租人在租金外還須支付的費用項目都要在租賃合同中詳細規定。在商業物業和工業物業的租賃中一般廣泛采用凈租金。

　　3、百分比租金。百分比租金適用于經營型商業物業的出租。此時，業主分享了作為承租人的零售商的部分經營成果。百分比租金以年總營業額為基礎計算，但可以按月或按季支付。通常先協商一個基本租金、年最低營業額和具體的百分比，對超過該營業額以外的部分才按百分比收取超額租金。

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