第七章 成本管理

　　第一節 物業管理中的成本及其分類

　　一、物業管理中的成本

　　(一)成本的含義

　　成本是指全部生產費用，是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出。

　　(二)物業管理成本構成

　　1.營業成本

　　(1)直接人工費，包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

　　(2)直接材料費，包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(3)間接費用，包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　2.期間費用或經營管理費用

　　(1)管理費用。是物業管理企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(注：實行一級成本核算的物業管理企業，營業成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用)。稅金：是指企業按規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產攤銷：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。

　　(2)財務費用。是物業管理企業為籌措資金而發生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構手續費，④公司籌資發生的其他財務費用。

　　關于物業管理成本的構成或開支范圍，《物業管理企業財務管理規定》和《施工、房地產開發企業財務制度》還有以下特別規定：

　　(1)物業管理企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計人營業成本;

　　(2)物業管理企業支付的管理用房有償使用費，計人營業成本或管理費用;

　　(3)物業管理企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或管理費用;

　　(4)發生的壞賬損失，計人管理費用;

　　(5)按現行財務制度的規定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出;②對外投資支出;③被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業的贊助、捐贈支出;④國家法律、法規規定之外的各種付費;⑤國家規定不得列入成本、費用的其他支出。

　　(三)劃清營業成本與期間費用的界限

　　二、物業管理成本的分類

　　(一)按照經濟性質分類

　　(1)外購材料。 (2)工資。 (3)職工福利費。 (4)折舊費。 (5)利息支出。 (6)稅金。 (7)其他支出。

　　(二)按照經濟用途劃分

　　按經濟用途進行分類，有助于揭示物業管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。

　　(三)按照與業務量的關系劃分：分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。

　　(四)按照計算依據不同劃分：(1)目標成本。(2)定額成本。 (3)計劃成本。(4)實際成本。

　　(五)按照與決策的關系劃分：分為(1)邊際成本;(2)差異成本;(3)機會成本;(4)估計成本;(5)沉沒成本;(6)可緩成本;(7)可免成本;(8)附加價值成本

　　第二節 成本估算方法

　　一、成本估算的目的

　　二、主要成本項目的估算方法

　　(一)人工費的估算：包括管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費以及加班費和服裝費等。

　　(二)辦公費估算：1.交通費;2.通信費;3.低值易耗文具、辦公用品費;4.書報費;5.宣傳廣告和市場推廣費;6.法律費用;7.節日裝飾費;8.辦公用房租金(含水電費)

　　(三)共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算：1.維修保養費;2.裝修費;3.能源費(電、氣、油料等);4.康樂設施費;5.雜項費用

　　(四)保安費估算;1.保安系統費;2.保安人員人身保險費;3.保安用房和保安人員住房租金

　　(五)清潔衛生費估算：1.清潔工具購置費;2.勞保用品費;3.清潔機械材料費;4.化糞池清理費;5.垃圾外運費;6.其他費用;7.水池清潔費

　　(六)綠化養護費估算：1.綠化工具費;2.勞保用品費;3.綠化用水費;4.農藥化肥費;5.雜草清運費;6.園林景觀再造費

　　(七)固定資產折舊費估算：1.交通工具(汽車等);2.通信設備(電話機、手機、傳真機等);3.辦公設備(桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等;4.工程維修設備(管道疏通機、電焊機等);5.其他設備(一般為5年)

　　(八)保險費估算：物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用開支，不包括員工醫療險和失業險，后者在人工費里列支。

　　(九)專項維修資金：1.工資津貼等費用;2.設備、零部件和材料購置費;3.機械使用費;4.水、電、氣費;5.管理費

　　三、成本估算結果匯總：匯總公式P=ΣF¡ㄍS

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