第九章 財務管理與績效評價

　　1、財務管理對象：(1) 財務是指企業為了達到既定的目標所進行的籌集和運用資金等活動及這些活動所體現的各種關系。企業財務管理是指企業財務活動和財務關系實施的管理(2) 企業財務活動是指：資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、回收和分配五個相互依存、互相制約環節。P243

　　2、企業財務關系：(1)企業同其所有者之間的財務關系(2)企業同其債權人之間的財務關系(3)企業同其債務人之間的財務關系(4)企業內部各單位之間的財務關系(5)企業同職工之間的財務關系(6)企業同國家機關之間的財務關系P244

　　3、財務管理總體目標：(1).利潤最大化(2).資本利潤率最大化或每股利潤最大化(3)企業價值最大化或股東財富最大化P245

　　4、財務管理具體目標：是指企業各項財務活動中在貫穿財務管理總體目標要求下的目標，它取決于財務管理具體內容。P246

　　5、財務管理的具體目標：(1)籌資管理目標：是指滿足物業經營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風險，獲取同樣多的資金(或較多的資金)(2)投資管理目標：是以較低的投資風險與投資投放和使用，獲取同樣多(或較多)的投資收益，也就是去的投資效益的最大化。(3)利潤分配管理目標P247

　　財務管理內容：1、籌資決策。包括如下內容：預測企業資金需要的數量，確定籌資規模和籌資時機，確定籌集資金的來源與比例，研究或評價最佳的籌資方式，確定資本成本，分析財務風險，優化資本結構，研究資本結構的彈性及調整方法。2、投資決策主要內容：研究企業的投資環境，研判是否適合投資，預測投資規模和投資時機，確定投資結構，評價投資方案的風險與收益，選擇符合財務管理目標的最佳投資方案。物業管理企業的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種。3、利潤分配決策。最好的利潤分配政策是使企業價值最大化或股東財富最大化的政策。應考慮因素有利潤分配與留存利潤的關系;利潤分配政策及其影響因素，如未來企業的投資機會、各種資金及其成本、股東對當期收入和未來收入的相對偏好等;利潤分配的時間和方式;股票股息及股票回購問題。P250

　　8、物業管理決策主要包括：研究企業的投資環境，研判是否適合投資;預測投資規模和投資時機;確定投資結構;評價投資方案的風險與收益。(多選)P249

　　10、財務管理的手段：逐步實現企業理財手段與方法以網絡財務為主，并將網絡財務融入到企業資源規劃(ERP)系統中。(單選)P251

　　網絡財務是以互聯網，內部網，電子商務為背景的在線理財活動。企業的財務報告包括會計報表和文字報告兩部分。會計報表是會計核算的最終產品，是物業管理企業向其信息使用者提供財務信息的基本形式。通常由主表和附表組成。主表包括資產負債表、利潤表、現金流量表和不需對外報送的成本報表。前三張是基本財務報表。

　　11、網絡財務的優勢：(1)遠程處理(2)實現財務與業務的一體化(3)電子單據和電子貨幣將得到普遍使用，不僅可及大地提高結算效率還降低了企業資金成本。P251

　　財務報表包括會計報表和文字報告兩部分。(多選)P252

　　會計報表又稱為財務報表，是會計核酸的最終產品，是物業管理企業向其信息使用者提供財務信息的基本形式。會計報表由主表和附表組成。(多選)P252

　　14、主表包括：自唱負債表、利潤表、現金流量表和成本報表，前三張報表時企業的基本財務報表。

　　15、資產負債表揭示的財務信息主要有三個方面：包括資產總額、結構和分布情況。P253

　　16、(1)企業擁有并可利用的經濟資源，包括資產總額、結構和分布情況。2)揭示了企業負債的水平與構成等。3)表明了企業所有者權益的多少、構成狀況等4)有助于揭示企業財務狀況的變動信息。P253

　　17、利潤表了解相關內容：1)一定時期企業的盈虧狀況2)企業盈虧的原因及構成3)有助于評估企業的獲利能力。P253

　　18、現金流量表了解相關內容：1.企業現金的來源和去向2.企業仙劍流量的構成P253

　　19、附表包括兩類：《企業會計制度》另一類是企業內部管理需要的。P254

　　20、企業會計制度規定必須編制和報送的附表是：資產負債表附表和利潤負債表P254

　　21、文字報告部分包括會計報表附注和財務情況說明書P255

　　22、會計報表附注：重要資產轉讓及其出售情況;企業合并、分立的說明;會計報表中重要項目的明細資料;合并會計報表的說明;有助于理解和分析會計報表需要說明的其他事項。P255

　　23、財務狀況說明書包括：1).企業生產經營的基本狀況2.)利潤能實現和分配情況3.)資金增減和周轉情況4).對企業財務狀況、經營成果和現金流量有重大影響的其他事項。P256

　　24、財務報告分析特征：第一。拓展性 第二、判斷性 第三、依耐性 P257

　　二)財務報告分析的主要形式

　　1.內部分析與外部分析p257

　　2.全面分析與專題分析p258

　　3.財務報表分析與內部報表分析

　　4.趨勢分析、現狀分析、潛力分析

　　三、財務報告分析的主要方法(略)

　　(一)比率分析法

　　(二)比較分析法

　　四、財務報告分析的一般過程(略)

　　(一)財務報告分析準備階段

　　(二)財務報告分析實施階段

　　(三)財務報告分析報告階段

　　27、比例分析法包括：相關指標比例分析法、構成比率分析法以及效率比率分析法P259

　　28、比較分析法比較標準：本期實施與預定目標、計劃或定額比較;本期實施與上年同期實際，本年實際與上年實際或歷史最好水平比較，以及若干期的歷史資料比較;本企業是假與國內外先進水平比較以及本企業實際與評價標準值金相比較。評價標準值是權威機構根據大量數據資料進行測算而得出的客觀、公正、科學的價值，是一個比較理想的評價標尺。P250

　　29、物業管理績效評價是指運用數理統計和運籌學方法，采用特定的指標體系，依照統一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業管理企業在一定經營期間占有、使用、管理、配置物業經營掛歷資源的效益和經營者的業績，作出客觀、公正和準確的總和的活動。P263

　　物業管理績效評價的意義

　　第一，對物業管理企業而言，績效評價對于企業總結管理經驗、找出經營管理中的問題及其原因，為建立和形成日趨合理的經營機制和管理模式，制定有效的財務計劃、科學決策、改進管理、指導工作和提高績效提供直接的幫助。

　　第二，對企業所有者而言，由兩權分離帶來的委托人與代理人之間利益目標的不一致性和信息的不對稱性，使企業績效評價的實施有了必要的邏輯基礎和前提。通過對物業管理企業績效的評價，企業所有權人可以科學全面地考核經營者的業績，從而能有效降低代理成本。

　　第三，對政府而言，物業管理績效評價也為各有關部門對物業管理企業實施間接管理、加強宏觀調控、制定經濟政策和考核企業經營管理者的業績提供了科學的依據。

　　30、物業管理績效評價的類型分為：例行評價和特定評價。P264

　　31、物業管理績效評價的類型：1、政府評價2、社會評價 3、企業集團內部評價4、企業自我診斷評價 5、物業資產管理項目評價P264

　　物業管理績效：包括物業管理企業和獨立的物業資產管理項目兩個層面。物業管理企業績效是指一定經營期間的企業經營效益和經營者業績。企業經營效益主要表現在盈利能力，資產運營水平，償債能力和后續發展能力等方面。

　　32、物業管理績效評價三個基本要素：評價指標 、評價標準和評價方法，這是評價活動開展的重要條件。P265

　　33、物業管理績效評價指標體系有基本指標(最重要，最基礎，概括性強，是核心)、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成，基本與修正指標是定量指標，評議指標是定性指標(多選)

　　(五)物業管理績效評價的基本指標：評價物業管理績效的最重要、最基本指標。P266

　　物業管理績效評價的指標體系

　　1.財務效益狀況指標： (1)凈資產收益率;(2)總資產報酬率;(3)財務內部收益率

　　2.資產營運狀況指標：(4)總資產周轉率;(5)流動資產周轉率;

　　3.償債能力狀況指標：(6)資產負債率;(7)利息保障倍數

　　4.發展能力狀況指標：(8)營業增長率;(9)資本積累率

　　(二)物業管理績效評價修正指標

　　1.財務效益狀況修正指標：(1)主營業務利潤率;(2)盈余現金保障倍數;(3)成本費用利潤率

　　2.資產營運狀況修正指標：(4)應收賬款周轉率;(5)不良資產比率;(6)資產損失比率

　　3.償債能力狀況修正指標：(7)流動比率;(8)速動比率;(9)現金流動負債比率;(10)長期資產適合率;(11)經營虧損掛賬比率

　　4.發展能力狀況修正指標：(12)總資產增長率;(13)三年利潤平均增長率;(14)三年資本平均增長率

　　(三)物業管理績效評價評議指標

　　1.經營者基本素質;2.服務滿意度;3.基礎管理水平;4.在崗員工素質狀況;5.服務硬環境;6.發展創新能力;7.經營發展策略;8.綜合社會貢獻

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