1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費：

　　指人員的費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據經濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據所管物業的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。

　　(1)基本工資：根據企業性質并參考當地的平均工資水平確定。

　　(2)按規定提取的福利費(根據當地政府的規定由企業確定)：包括福利基金(如按工資總額的14%計算)、工會經費(如按工資總額的2%計算)、教育經費(如按工資總額的1、5%計算)、社會保險費[包括待業保險(如按工資總額的1%計算)，醫療保險(如按工資總額的6%計算)、工傷保險、養老保險(如按工資總額的19%計算)，住房基金(如按工資總額的6%計算)(含住房公積金)]等。

　　(3)加班費：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。(4)服裝費：按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標準由企業自定。計算出年服裝費總額后再除以12個月，即為每月服裝費。

　　2、公共設施、設備日常運行維修及保養費，包括：

　　(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環境)內的各種土建零修費;

　　(2)給排水日常運行、維修及保養費;

　　(3)電氣系統設備維修保養費;

　　(4)燃氣系統設備維修保養費;

　　(5)消防系統設備維修保養費;

　　(6)公共照明費;

　　(7)不可預見費;

　　(8)易損件更新準備金。

　　不包括：

　　●業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修運行、保養與維修費用;

　　●公共設施、設備的維修費用;

　　●電梯的運行、維修費用;

　　●冬季供暖費;

　　●高壓水泵運行、維修費用;

　　●公用天線保養維修費;

　　這些費用按國家和地方政府的現行規定和標準分別向產權人和使用人另行收取。

　　3、綠化管理費：指小區環境綠化的養護費用，

　　包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。

　　4、清潔衛生費：包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衛所需之其他費用。

　　5、保安費：對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。

　　6、辦公費：交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。

　　7、物業管理企業固定資產折舊率：固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為5年。

　　8、利潤：利潤率按各地物價主管部門根據本地區實際情況確定，一般普通住宅小區平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。

　　9、法定稅費：法定稅費指按現行稅法物業管理企業在進行企業經營活動過程中應繳納的稅費。物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳部分不計征)。

　　(1)營業稅：按企業經營總收入的5%征收;

　　(2)城市建設維護稅：按營業稅7%計征;

　　(3)教育附加費：按營業稅3%計征。

　　以上9項費用即為費用構成，測算出來后全部相加就是公共性服務費用。如果一個住宅小區沒有其他資金來源渠道，只靠物業管理收費維持運轉。則每戶收費標準即為前9項之和再除以總建筑面積和12個月，即得出每月每平方米應交金額。

　　如果小區還有多種經營收入可以補貼到物業管理收費中，如有小區配套公建房出租收入、停車費收入、維修養護專項基金利息的補貼等，則先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米的數額，再用總費用扣減，結果即為每戶應交物業管理費。

　　舉例來說：如果經過上述9項費用測算，小區公共性服務費用為2元/平方米，如果小區沒有其他收入來源，則為了維持小區正常物業管理運轉，每戶需按2元 /平方米交費。如果小區還有其他收入來源，并且補貼到物業管理費大概為1、2元/平方米，則住戶每月實際交納物業管理費為(2-1、2)=0、8元/建筑平方米。由此看來物業管理企業開展多種經營，多渠道籌集資金，是降低物業管理收費的非常重要的手段。

　　環球網校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環球網校物業管理師頻道及論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流!

　　編輯推薦：

　　物業管理師《物業管理基本制度與政策》考點及練習題

　　2013年注冊物業管理師輔導招生簡章

　　2013年注冊物業管理師VIP套餐，考不過免費重學

　　2012年物業管理師考試真題及答案