為適應物業公司管理規模不斷拓展的要求，更加科學地控制管理成本，特制定本規定。

　　一.物業管理服務收費遵循合理、公平及與物業使用人的承受能力相適應的原則。從長遠發展來看，隨著業主維權意識的增強，物業管理服務收費標準將在市場競爭機制下，按照由物業委托者和管理者雙方協商、按質論價、優質優價的原則確定。

　　二.物業管理服務費包括兩大部分：一是對全部業主的公眾服務，二是根據小區具體情況提供的專項服務。

　　三.成本核算必須以小區為核算單位，獨立進行收支平衡。

　　四.單個小區的物業管理收支報表按照每三個月公布一次，公布表格必須使用本公司規范的表格。

　　五.物業管理支出成本的一般計算步驟：

　　1.確定公眾服務和專項服務的項目，同時確定計算支出成本的項目;

　　2.收集設備、設施的清單，收集專項服務的成本資料。設備清單包括：環境照明、室內照明、電梯、水泵、消防閉路監控設備、排污泵、排煙機、供配電柜等。專項服務包括：公交服務、小區娛樂場所服務、健身場所服務等;

　　3.計算各物業類型的管理份額、設備使用分攤系數。管理份分額指各分棟/分類物業的物業管理費收入占整個小區的物業管理費收入的比例，用來計算人員成本的分攤。設備使用分攤系數指各分棟/分類物業的共用設備的使用比例，一般按照功率或建筑面積計算。

　　4.初步計算支出成本;

　　5.調整小區整體和單個物業類型的收支數額：

　　5.1成本核算必須以整個小區為核算的單位，達到總收支平衡，其收支差額應控制在5%以內。

　　5.2如初次計算收支差額較大，通過調整管理份額，進而調整人員配備，達到調整支出成本。也可以調整個別項目的計算方法，達到調整支出的目的。

　　5.3盡可能地做到各個物業類型的收支基本平衡。

　　6.對整一.確定物業管理費的支出項目的原則

　　1.符合現行的《物業管理條例》及其實施細則賦予物業公司的職責;

　　2.包括全部的公眾服務和專項服務項目;

　　3.計算設備運行成本時，須符合按專業分工的原則;

　　4.符合便于本公司財務核算的原則;

　　二.參照現行的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則、深物價[1997]141號文有關規定，參照行業經驗，物業管理成本費用的構成包括以下幾項：

　　1.就管理工作聘請的管理服務人員的工資和福利費用;

　　2.辦公費及物業管理單位的因定資產折舊費;

　　3.小區共有的公共設施、設備的日常運行、維修及保養費;

　　4.小區共有的綠化養護費;

　　5.小區清潔、消殺費;

　　6.保安費;

　　7.必要的社區文化活動費;

　　8.物業保險費;

　　9.管理者酬金;

　　10.法定稅費;

　　三.本公司規定物業管理支出項目的詳細構成如下：

　　1.員工工資、福利、保險：

　　1.1員工工資及福利：指全體員工的工資、加班費及隨同工資發放的各種福利費用;

　　1.2工資納稅：按政府有關規定計算;

　　1.3社會保險：指由公司支付的社保費用;

　　1.4意外保險：保安、維修人員意外傷害險。

　　2.行政管理費用

　　2.1辦公文具費用

　　2.2通訊費用：含辦公室電話和員工通訊費;

　　2.3交通費用：含公司車輛及公交費用;

　　2.4應酬費用：僅限于小區共管單位的必要應酬費用;

　　2.5制服購置費用

　　2.6員工招聘及培訓費用：含公司內部培訓和外出培訓;

　　2.7辦理員工暫住證費用

　　2.8員工宿舍租金

　　2.9不可預見費用5%

　　四.公共設施、設備的電費及維護費

　　1.公共照明系統：一般分為環境照明及設備照明兩部分;

　　2.給排水系統：含排污泵、加壓泵、管道、閥門等設備，水費包括清潔及綠化用水;

　　3.供配電系統：含全部高低壓配電柜等設備;

　　4.消防系統：含防火門、卷簾門、煙感探頭、溫感探頭、噴淋系統、防排煙系統、消防水泵等設備;

　　5.弱電系統：一般指閉路監控系統、門禁系統、停車場收費系統;

　　6.電梯系統：含扶梯、升降梯;

　　7.公共建筑、道路、管溝維護

　　8.不可預見費5%

　　五.清潔、消殺費用

　　1.環境清潔費用

　　2.除“四害”消殺費用

　　3.生活水池清洗費用

　　4.化糞池清理費用

　　5.外墻清洗費用

　　6.垃圾清運費(生活、裝修垃圾)

　　六.綠化費用

　　1.綠化養護費(含工具、農藥、化肥、水費等費用)

　　2.綠化添置費：補苗、移植費

　　七.保安費用：通訊器材、保安器材及其它裝備費用。

　　八.社區文化費用

　　1.日常宣傳費用

　　2.器材維護費

　　3.節日布置費：一般指國慶節(中秋節)、元旦、圣誕、春節;

　　4.社區活動經費(包括：購置禮品、獎品費用及場景布置費等)

　　九.物業保險費用

　　1.機械責任險：一般指電梯設備等。

　　2.公共責任險

　　3.公共財產險

　　十.管理者酬金10%

　　十一.法定稅費

　　個支出成本進行分析，形成文字，以確立該預算的合理性。

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