特別推薦：2014物業管理師《物業經營管理》第一章知識點匯總

　　零售商業物業經營管理的類型

　　按照管理層面的不同，零售商業物業的經營管理可以分為策略與運行管理、現場管理這兩個層次。

　　(一)策略與運行管理

　　策略與運行管理是零售商業物業經營管理的核心內容，這項工作最早可以在該物業尚處于可行性研究時就開始進行，并在物業的生命周期內一直持續，包括市場需求分析、選址分析、經營業態和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調整等。這些工作正是從資產管理的角度出發，其目標是實現零售商業物業的收益最大化。策略與運行管理有時由投資商自己(投資商的一個部門或子公司)承擔，有時由投資商委托給專業的零售物業管理企業承擔，這取決于投資商對商業物業經營的熟悉程度。

　　從管理層面上來看，策略與運行管理是零售商業物業經營管理的更高層次，對于零售商業物業的成功運營也更為關鍵，是零售商業物業管理的發展方向。例如，大連萬達集團與包括國美電器、沃爾瑪等零售企業合作的過程中，新加坡嘉德地產與華聯商廈合作的過程中，都已經充分的認識到，能否找到合格的、能承擔商業物業策略和整體運營管理的商業物業管理企業，是成功的關鍵。

　　然而目前在我國，由于能夠獨立承擔大型現代商業物業策略與運行管理的專業物業公司極少，加之投資商或業主對把商業物業交由專業物業公司管理的認識也有限，因此目前由傳統物業管理企業承擔這一層次管理工作的商業物業并不多見，一般直接由投資商完成，或委托給專業的商業經營管理公司或顧問公司完成。

　　(二)現場管理

　　現場管理則是在物業建成投入運營之后，對物業的清潔衛生、安全保衛和公共空間的維護，以及為租戶提供日常的管理和服務。現場管理是對物業“硬件”的管理。現場管理有如下幾種類型：

　　1.按管理組織形式不同分類

　　目前一些大型現代商業物業的現場管理在管理組織形式上通常采取“門里門外”的做法，即門里小物業，門外大物業。

　　小物業是指商業經營單位所屬的后勤和總務部門中單獨設立一些崗位，其人員負責商業經營面積區域內的物業保潔、工程小修(如接電源、安插座等)、內部保安工作(如歇業封門、監控等)。大物業是指在商業經營面積區域外的工作由專業物業公司承擔，如負責與商業經營有關聯的工程大系統的運行和保養、門前三包、外部清潔、消防系統及停車場的管理等。

　　這種“門里門外”物業管理形式所涉及的各方的責任、負責的區域等事項必須通過合同加以詳細確定。它的優勢是責任明確，商業經營者不必為物業管理過多操心，小物業配合商業經營活動會更加便捷。它的劣勢是條塊分割太明確，統一協調不便，處理突發事件時往往會產生協調不順暢的問題。另外由于各方利益不同，難免會發生相互推諉的情況。

　　2.按專業和分包形式的不同進行分類

　　還有一些大型商業物業的產權人或經營者根據物業管理各個專業的特點，將關鍵專業和費用開支大的專業(例如消防工程和安全監控等)留給自己負責，而將一些簡單、勞動密度大和費用可控制的專業(例如保潔和保安警衛等)對外實施分包。有的是將所有的專業全部發包給一家物業管理企業，有的則是分別分包，對外簽訂幾份甚至十幾份的專業委托合同。

　　上述分別分包的形式一方面可以使專業分工更加細化和明確，另一方面也存在一些弊端，例如溝通環節過多，全面協調困難;用工人數較多，總體成本加大;各合同起止時間不一，相互影響正常工作，必須嚴格控制好工作中的關鍵點。

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