物業服務收費

　　1.物業服務收費原則

　　《物業管理條例》第四十一條對物業服務收費作出原則規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”

　　《物業服務收費管理辦法》第五條重申了物業服務收費原則：“物業服務收費遵循合理、公開、以及費用與服務水平相適應的原則。”

　　2.物業服務收費定價方式

　　根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》的基本精神，《物業服務收費管理辦法》對物業服務收費規定了政府指導價和市場調節價二種定價方式

　　《價格法》對于包括服務收費在內的價格管理，規定了三種定價形式：

　　一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

　　二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。

　　三是市場調節價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　3.物業服務收費形式

　　①包干制收費形式

　　《物業服務收費管理辦法》規定：“包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行物業服務專用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　②酬金制收費形式

　　《物業服務收費管理辦法》規定：“酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行物業服務酬金的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　根據《物業服務收費管理辦法》規定，實行物業服務費用酬金制的物業服務企業，應當履行以下義務：

　　(1)物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況;

　　(2)業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復;

　　(3)物業服務企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計

　　4.物業服務收費的成本構成

　　包干制的物業服務成本或者酬金制的物業服務支出，一般包括以下部分：

　　(1)人員費用是指管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(3)物業管理區域清潔衛生費用;

　　(4)物業管理區域綠化養護費用;

　　(5)物業管理區域秩序維護費用;

　　(6)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(7)辦公費用

　　(8)管理費用分攤;

　　(9)物業服務企業固定資產折舊;

　　(10)經業主同意的其他費用。

　　物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　5.物業服務費的繳納和欠費追繳

　　①非業主使用人的交費責任。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定。業主負連帶繳納責任。

　　②未交付房屋的交費主體。己竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　③業主委員會對欠費業主的督促義務。對于欠費業主，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

　　6. 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用

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