業主大會制度

　　1.業主的概念

　　《物業管理條例》第六條規定：房屋的所有權人為業主。

　　2. 業主的權利與義務

　　《物業管理條例》規定了業主的十項權利和六項義務

　　業主在物業管理活動中享有的權利包括：

　　①按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務

　　②提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

　　③提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議

　　④參加業主大會會議，行使投票權

　　⑤選舉業主委員會委員，并享有被選舉權

　　⑥監督業主委員會的工作

　　⑦監督物業服務企業履行物業服務合同

　　⑧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督

　　權

　　⑨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

　　⑩法律、法規規定的其他權利

　　業主在物業管理活動中應當履行的義務主要有：

　　①遵守管理規約、業主大會議事規則

　　②遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度

　　③執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定

　　④按照國家有關規定交納專項維修資金

　　⑤按時交納物業服務費用

　　⑥法律、法規規定的其他義務

　　3. 業主大會

　　業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益

　　業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會的會議議程一般包括以下內容：

　　(1)報告業主大會的籌備工作情況;

　　(2)宣讀業主名冊

　　(3)宣讀《業主大會議事規則》草案和《管理規約》草案，宣講業主對草案提出的修改意見，以及業主大會籌備組根據業主意見對《業主大會議事規則》和《管理規約》的修改結果;

　　(4)投票通過《業主大會議事規則》和《管理規約》;

　　(5)宣讀業主委員會委員候選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。

　　業主大會的六項職責：

　　(1)制定和修改業主大會議事規則;

　　(2)制定和修改管理規約

　　(3)選舉業主委員會委員更換業主委員會成員，

　　(4)選聘和解聘物業服務企業;

　　(5)籌集和使用專項維修資金; (兩個2/3)

　　(6)改建重建建筑物及其附屬設施;(兩個2/3)

　　(7)有關共有共同管理權利的其他重大事項。

　　4. 業主委員會

　　業主委員會由全體業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性

　　執行機構，對業主大會負責，具體負責執行業主大會交辦的各項物業管理事項

　　業主委員會委員應當符合以下條件：

　　(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

　　(2)遵守國家有關法律、法規;

　　(3)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務;

　　(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(5)具有一定組織能力;

　　(6)具備必要的工作時間。

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