物業管理中的成本

　　(一)成本的含義

　　成本是指全部生產費用，是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出。

　　(二)物業管理成本構成

　　1.營業成本

　　(1)直接人工費，包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

　　(2)直接材料費，包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(3)間接費用，包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　2.期間費用或經營管理費用

　　(1)管理費用。是物業管理企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(注：實行一級成本核算的物業管理企業，營業成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用)。稅金：是指企業按規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產攤銷：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。

　　(2)財務費用。是物業管理企業為籌措資金而發生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構手續費，④公司籌資發生的其他財務費用。

　　關于物業管理成本的構成或開支范圍，《物業管理企業財務管理規定》和《施工、房地產開發企業財務制度》還有以下特別規定：

　　(1)物業管理企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計人營業成本;

　　(2)物業管理企業支付的管理用房有償使用費，計人營業成本或管理費用;

　　(3)物業管理企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或管理費用;

　　(4)發生的壞賬損失，計人管理費用;

　　(5)按現行財務制度的規定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出;②對外投資支出;③被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業的贊助、捐贈支出;④國家法律、法規規定之外的各種付費;⑤國家規定不得列入成本、費用的其他支出。

　　(三)劃清營業成本與期間費用的界限

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