(五)城市地價動態監測(熟悉)

　　1、城市地價動態監測概念

　　城市地價動態監測是指根據城市土地市場的特點，通過設立地價監測點，收集、處理并生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。

　　2、城市地價動態監測的目的與作用

　　通過城市地價動態監測，可以調查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強地價管理和宏觀調控土地市場提供決策依據。

　　3、城市地價動態監測的基本程序

　　城市地價動態監測的基本技術程序如下：

　　(1)確定地價動態監測的范圍;

　　(2)建立以地價監測點為基礎的地價動態監測數據源;

　　(3)采集并處理監測數據;

　　(4)根據監測目標選擇地價動態監測指標;

　　(5)計算各類地價動態監測指標;

　　(6)對城市地價狀況進行綜合分析和評價;

　　(7)編制城市地價動態監測報告;

　　(8)發布城市地價動態監測信息。

　　4、地價監測點設立及信息采集的基本要求

　　(1)地價監測點的設立原則

　　1)代表性原則，指設立的地價監測點在所在區段內，其地價水平、利用條件、利用狀況、開發程度等方面具有代表性;

　　2)確定性原則，指設立的地價監測點為一具體宗地，其周圍條件及自身條件都比較確定;

　　3)穩定性原則，指設立的地價監測點的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩定，在較長時間內不會發生分割、合并或重新規劃等情況;

　　4)標識性原則，指設立的地價監測點易于識別，具有一定的標識性。

　　(2)地價監測點設立的基本步驟

　　1)在土地定級基礎上地價區段的劃分

　　①地價區段劃分的要求

　　(A)在土地定級基礎上分用途劃定;

　　(B)在同一地價區段內，地價水平比較接近或者一致;

　　(C)在同一地價區段內，土地的利用狀況、基礎設施條件、環境條件和規劃引件等基本相同;

　　(D)各地價區段的面積規模適當，最小為一個街區范圍，并保持地塊的完整性;

　　(E)各地價區段彼此相連，能夠完全覆蓋被監測范圍。

　?、诘貎r區段劃分的方法

　　(A)以土地級別、基準地價或交易樣本地價為依據，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線;

　　(B)在地價等值線的基礎上，以土地級別界線、宗地界線、街區道路、河流以及其它線狀地物為依據，在工作底圖上勾勒出各地價區段的邊界;

　　(C)在實地查勘的基礎上，根據土地條件、土地利用狀況和土地開發程度等，調整初步劃分出的地價區段邊界，并落實在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成地價區段分布圖;

　　(D)以城市地價區段分布圖為依據，量算各區段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并進行地價區段登記。各用途實際土地面積根據城鎮地籍調查結果計算。

　　2)地價區段內地價監測點的布設要求

　?、俚貎r監測點為形狀規則，獨立宗地或者地塊，具有明確的界限;

　?、诘貎r監測點現狀的容積率、開發程度、面積規模等，應與所在級別和地價區段的設定狀況相近;

　?、鄣貎r監測點總數應綜合考慮城市規模等級、建成區面積等因素確定，直轄市不應低于200個，省會城市和計劃單列市不應低于120個，其它城市不應低于60個;各用途地價監測點的數量應盡可能均衡;

　　④地價監測點的分布密度至少應達到每區段l～2個。

　　3)地價監測點初始資料的采集

　　地價監測點布設與初始資料采集的方法如下：

　?、僖詷擞械貎r區段界線的工作底圖為基礎，在各個地價區段范圍內選擇符合條件的宗地作為初選監測點，并將初選的地價監測點標注在工作草圖上;

　?、诓殚喭恋氐怯洐n案，對初選監測點的登記資料進行整理，記入監測點登記表，沒有登記資料的初選監測點根據實地勘察調查的情況填寫監測點登記表;

　　③根據工作草圖的標注及登記資料，對初選監測點逐一進行實地勘察，包括對登記資料的核實和補充、宗地周邊環境的調查、土地實際利用狀況的調查、宗地影像資料的獲取等;

　?、芨鶕辈斓馁Y料對初選監測點進行進一步的分析和篩選，確定地價監測點;

　?、輰ΡO測點進行統一編號，編號包含全國行政區劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內監測點序號信息;

　?、藿浄治龊秃Y選整理后確定的監測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內容包括：監測點權利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設定條件資料、價格狀況資料和其它資料等。

　　4)地價監測點上圖與資料建檔。

　?、倮L制地價監測點分布圖，標明各地價監測點的代表符號、編號，以及其它圖件要素;

　　②建立監測點資料檔案。

　　(3)地價監測點的維護

　　1)地價監測點定期檢查

　　每年要對地價監測點進行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進行登記。地價監測點的檢查內容有：

　　①使用狀況方面，包括用途是否發生變化、建筑面積是否變化、內部基礎設施是否改變、是否發生地質災害等;

　　②)周邊環境方面，包括總體規劃是否調整、是否增加重要的基礎設施和公共設施等;

　　③權屬關系方面，是否發生交易行為、是否分割或者合并、是否設定新的權屬限制等方面。

　　2)地價監測點更新

　　地價監測點原則上應保持穩定，但遇到下列情況時，應該更新：

　　①地塊或地塊上建筑物滅失;

　　②地塊用途發生改變;

　?、鄣貕K被合并或分割;

　?、艿貕K地質條件發生規模較大的惡性改變;

　　⑤土地被長期低效利用;

　　⑥城市主城區或建成區擴容。

　　地價監測點的更新可分為原監測點刪除的更新、新監測點替代原監測點的更新和凈新增監測點的更新。新監測點和凈新增監測點的設立可參照地價監測點的設立步驟。地價監測點更新的數量每年不得超過該城市地價監測點總數的l0%。當遇到城市土地級別調整、基準地價更新時，原則上保留90%以上的原有監測點，并在原有監測點的基礎上，進行監測點的擴充。

　　3)建立地價監測點資料庫

　　地價監測點須建立專門的資料庫，并對資料進行及時的分類管理，資料庫管理的資料主要包括：

　?、俪跏嫉怯涃Y料，包括：城市地價監測點登記表(初始)、地價區段登記表(初始)、地價監測點分布圖、地價區段分布圖、地價監測點宗地圖、地價監測點影像照片等;

　?、谧兏怯涃Y料，包括：各監測年度的城市地價監測點登記表(變更)、地價區段登記表(變更)、地價監測點變更統計表等;

　?、鄹骷径取⒛甓瘸晒Y料，包括：地價監測點(季度)調查表、地價動態監測指標(季度)調查表、土地招標拍賣掛牌出讓情況(季度)調查表、土地交易樣本(季度)調查表、地價監測點(年度)調查表、地價動態監測指標(年度)調查表、房屋交易樣本(年度)調查表、土地(年度)供需情況調查表、房屋(年度)供需情況調查表、土地面積調查表、相關社會經濟指標(年度)調查表、城市基準地價更新情況調查表、地價監測點評估技術要點表、地價監測點分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價狀況年度分析報告、地價監測點評估報告等。

　　(4)地價動態監測數據采集

　　1)地價動態監測數據的內容

　?、俚貎r監測點數據，分為初始采集數據和常規采集數據，其中，初始采集數據包括監測點的土地權屬狀況、土地實際利用狀況、地價影響因素、監測點設定條件、監測點價格狀況等基本情況;常規數據采集重點為監測點在監測時段的現狀條件下評估地價、設定內涵條件下評估地價、評估時間及評估人等。

　?、谕恋亟灰讟颖緮祿?，為土地交易的相關數據。

　　③房屋交易樣本數據，為房屋交易的相關數據。

　?、艹鞘幸话銛祿?，為土地年度供需統計數據、房屋年度供需統計數據、城市社會經濟統計數據、城市基準地價資料等。

　　2)地價動態監測數據采集方法

　　監測點數據分為基礎數據和監測點地價。

　　監測點基礎數據在地價監測點布設過程中通過初始調查進行采集，但要及時進行核實和變更采集。

　　監測點地價通過對監測點市場價格的評估獲取，有關監測點地價評估的原理和方法須遵循《城鎮土地估價規程》;如果設立的監測點為土地交易日期在1年以內的交易樣本，其地價可直接通過期日、土地開發程度、土地使用權年限、容積率等修正得到。

　　監測點年度數據每年采集一次，監測點年度地價基準日設定在每年的12月31日;監測點季度數據每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監測點抽樣數不得低于其總數的10%，監測點季度地價基準日設定在各季度的最后一日。

　　監測點地價評估要求如下：

　?、俦O測點現狀條件下評估地價與設定內涵條件下評估地價分別評估，評估值為監測點地面價;

　　②監測點地價為土地使用權價格，且不考慮他項權利限制;

　?、郾O測點設定內涵條件下評估地價所對應的年限均為相應用途的法定最高年限，監測點現狀條件下評估地價所對應的年限是相應用途的剩余使用年限;

　?、軕捎脙煞N或兩種以上的評估方法，但不能采用基準地價系數修正法;

　?、荼O測點地價評估報告采用統一的格式;

　　⑥每一個監測點應由兩名注冊土地估價師評估并簽字。

　　土地交易樣本數據通過市場調查采集，采集的渠道主要是土地交易市場、土地交易登記部門和實際的市場調查，每季度采集一次。

　　房屋交易樣本數據通過市場調查采集。數據采集的渠道主要是房地產市場管理部門和實際市場調查，包括房價和房屋租金水平等，采用樣本調查的方法采集，每年度采集一次。

　　城市一般資料每年度采集一次，其中土地供需資料、城市基準地價資料主要通過資料查詢和實地調查相結合的方式采集。采集的渠道主要是國土資源管理部門房屋供需資料主要也是通過資料查詢和實地調查相結合的方式采集。采集的渠道主要是房地產市場管理部門;城市社會經濟統計資料主要通過資料查詢的方式采集。采集的渠道主要是統計部門和相關管理部門。

　　例題：地價監測點的設立原則包括()。

　　A.代表性原則

　　B.確定性原則

　　C.穩定性原則

　　D.標識性原則

　　答案：ABCD

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