(四)城鎮基準地價與標定地價(掌握)

　　1、基準地價概念

　　基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區域平均價格。

　　例題：在我國的地價體系構成中，從地價的特點看，基準地價屬于()。(2002年土地管理基礎試題)

　　A.區域平均地價

　　B.市場價格的平均值

　　C.成交地價的平均水平

　　D.評估價格的平均值

　　答案：A

　　解析：基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區域平均價格。

　　2、基準地價的作用

　　(1)建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經營者服務;

　　(2)為制定土地管理的各項政策、法規、措施提供依據;

　　(3)充分發揮政府地價的控制和導向作用，合理引導投資方向和土地利用方式;

　　(4)為征收土地稅費提供依據;

　　(5)是政府制定協議出讓最低價標準的依據;

　　(6)為政府管理地產市場提供價格數據;

　　(7)為企業改制、核定企事業單位所占有使用的土地資產量提供依據。

　　3、基準地價的表現形式

　　常見的基準地價表現形式有：

　　①級別基準地價。級別基準地價是依據土地級別的劃分區域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區域的宏觀平均地價。

　　②區片基準地價。區片基準地價是在級別基準地價的基礎上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質區域，然后評估出區片的基準地價。

　　③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　4、標定地價概念與作用

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。國家實行房地產價格評估制度，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

　　標定地價是政府根據管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區域的標準指導價格。

　　標定地價的作用：

　　(1)標定地價為政府出讓土地使用權時確定土地出讓金提供依據;

　　(2)標定地價為企業清產核資核股份制改造中確定土地資產量提供依據;

　　(3)標定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據;

　　(4)標定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據。

　　例題：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，我國實行()的定期公布制定。(2002年土地管理基礎試題)

　　A.市場交易價格

　　B.出讓價格

　　C.宗地地價

　　D.標定地價

　　答案：D

　　解析：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。

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