(六)土地估價行業行政管理(熟悉)

　　1、土地估價行業行政管理的主要規章制度

　　目前我國土地估價行業行政管理的主要規章制度有：

　　(1) 土地價格評估機構登記管理及資質評級制度。

　　第一、《關于對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》([1995]國土[籍]字第10號)規定：①申請設立土地價格評估機構，除具備國家法律、行政法規規定的條件外，還應具有與其經營范圍相適應的注冊資金和專業人員。有二名以上土地估價師和10萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地市、縣范圍內從事土地估價工作;有四名以上土地估價師和20萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地省級行政區范圍內從事土地估價工作;有七名以上土地估價師和50萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在全國范圍內從事土地估價工作。②國家核撥經費的事業單位、科技性的社會團體設立不具備企業法人條件的土地價格評估機構，由該單位申請登記，經工商行政管理部門核準，領取營業執照后，方可從事土地估價活動。各級土地管理部門已批準設立的土地估價事務所、地產咨詢服務中心等從事土地價格評估的機構，具備法人條件而尚未進行企業法人登記的，應按照《中華人民共和國企業法人登記管理條例》和本通知的要求，向工商行政管理部門申請企業法人開業登記;已設立的不具備企業法人條件的土地價格評估機構，尚未進行營業登記的，應向工商行政管理部門申請營業登記。③經工商行政管理部門登記注冊的土地價格評估機構，應于登記后30日內到土地管理部門備案。其中，在全國范圍內從事土地估價工作的，到國家土地管理局備案;在省級行政區范圍內從事土地估價工作的，到省級土地管理部門備案。

　　第二、《關于改革土地估價人員和機構監督管理方式的通知》(國土資發[2002]237號)規定，根據國務院關于改革政府行政審批制度的要求，經研究，決定改革土地估價人員和機構監督管理方式。現就有關問題通知如下：一是土地估價師資格應通過公開考試取得。從2003年度開始，土地估價師考試工作由中國土地估價師協會組織，考試合格者，由中國土地估價師協會核發國土資源部統一印制的土地估價師資格證書，具體辦法由中國土地估價師協會制定和公布。二是土地評估中介機構實行向土地估價行業自律組織注冊的制度。土地行政主管部門不再評定土地評估機構的資質等級。今后，凡按照原國家土地管理局、國家工商行政管理局聯合下發的《關于對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》(〔1995〕國土〔籍〕字第10號)規定的條件，在工商管理部門辦理登記，領取了《企業法人營業執照》，取得土地評估的資格，并遵守土地估價行業自律規范的中介服務機構，可向土地估價行業自律組織注冊。其中，具有7名以上(含7名)專職土地估價師和50萬元以上注冊資金，具備在全國范圍內從事土地評估業務能力的機構，向中國土地估價師協會注冊。三是各級土地行政主管部門應將土地估價人員和評估機構的注冊信息向社會公開，并提供查詢服務。四是建立行業規范,加強行業監管。土地行政主管部門變事前審批為事后監管后，要進一步加大監督檢查力度。從事土地評估的中介服務機構必須與政府主管部門徹底脫鉤，按照“獨立、客觀、公正”的要求，獨立進行土地估價業務活動，對土地估價結果獨立承擔責任，并及時將土地估價報告和土地估價業績清單上報土地行政主管部門備查，接受監督。各級土地行政主管部門要切實建立起抽查制度，定期對土地評估機構及其出具的土地估價報告進行隨機抽查和評議。在全國范圍內從事土地評估業務的機構，由國土資源部組織抽查評議;其他機構由省級土地行政主管部門組織抽查評議。土地評估機構的抽查評議結果要及時在網上或其他新聞媒體上向社會公布，使社會公眾了解執業機構和人員的真實資格、信譽情況。要建立機構和個人的執業檔案，將機構和人員的執業情況、抽查評議結果、社會投訴情況、違規行為等情況記入執業檔案，向社會公布，提供社會查詢。對不遵守土地估價的技術規范、弄虛作假評估，給國家、單位或個人造成損失的機構和個人，要根據有關法律法規和政策予以懲處。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　(2) 土地估價結果確認制度。

　　《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發〔2001〕44號)規定，一是以土地估價報告備案取代土地估價結果確認審批。企業改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，不再進行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續。企業委托進行土地估價的，土地估價報告同時交付備案。改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權經營方式處置的，土地估價報告應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。市、縣人民政府土地行政主管部門要定期確定公布當地的基準地價和標定地價，并提供地價查詢服務，為社會和企業認定估價結果提供參考依據。二是加強對土地估價機構的監督管理。各級土地行政主管部門要切實轉變對土地估價行業的管理方式，建立抽查制度，進一步加強對土地估價機構的監管。各地要定期對土地評估機構和土地估價報告進行隨機檢查，組織土地估價行業協會及有關老師對被抽查的機構和報告進行集體評議，對違法違規的機構或個人進行處罰。土地行政主管部門作出處罰決定前，應進行聽證，抽查結果和處罰決定要向社會公布。對在抽查評議中發現未與行政機關脫鉤并改制而從事中介業務、土地估價報告和業績清單不按規定備案、拒不接受主管部門檢查、不遵守土地估價技術規范、弄虛作假評估的機構或個人，要視情節輕重，分別給予通報、警告、降低資質等級、吊銷土地估價機構資質證書和土地估價師資格證書等處罰。今后，在國土資源部備案的土地估價機構和已報部備案的土地估價報告，由在國土資源部組織抽查。在省級土地行政主管部門備案的機構，由省級土地行政主管部門組織抽查，抽查結果應向我部報告。

　　(3) 土地估價報告備案制度。

　　《企業改制土地資產處置審批意見(試行)和土地估價報告備案辦法》(試行)(國土資廳發〔2001〕42號)規定，一是備案范圍包括企業改制涉及的土地估價報告，土地評估機構完成的土地估價項目業績清單。二是備案要求。①企業改制涉及的土地估價報告按以下要求報土地行政主管部門備案：企業改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，改制企業在土地所在地市、縣土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續時，所涉及宗地的土地估價報告同時交付備案。企業改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權經營方式處置的，改制企業在省級以上土地行政主管部門申請辦理土地資產處置時，土地估價報告同時在省級以上土地行政主管部門備案;同一企業涉及在兩個以上省(自治區、直轄市)審批土地資產處置的，所涉及宗地的土地估價報告與土地資產處置審批分別到宗地所在省(區、市)備案。②土地估價項目業績清單按以下要求報土地行政主管部門備案：在國土資源部備案的土地評估機構，其土地估價報告項目業績清單報國土資源部備案，同時抄報機構所在地省級土地行政主管部門。在省級土地行政主管部門備案的土地評估機構，其土地估價項目業績清單報省級土地行政主管部門備案。三是備案條件。①企業改制涉及的土地估價報告備案須具備以下條件：受托評估機構具有國土資源部和省級土地行政主管部門頒發的《土地評估機構資質證書》，從業范圍符合資質證書的規定，并根據與委托方簽訂的合同約定條件出具了土地估價報告。土地估價報告符合土地估價報告規范格式要求，其內容完善，結構合理，表述清楚，資料真實可靠，依據充分。②土地估價項目業績清單備案須具備以下條件：業績清單所列的土地估價報告是土地評估機構獨立或與其他機構合作完成，并已向委托方提交的土地估價報告;業績清單應包括土地評估機構上一季度上述所有的土地估價報告;業績清單應在規定時間上報，上報時間以當地當日郵戳為準。

　　(4)

　　土地估價師資格考試制度。《城市房地產管理法》第五十八條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”《土地估價師資格考試辦法》;自2006年度起全國土地估價師資格考試原則上每年舉行一次，報考人員自由選擇報考科目的種類和數目，考試合格成績在連續3個考試年度內滾動有效，全部考試科目合格者，獲得國土資源部統一頒發的《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。

　　(5)

　　土地估價師繼續教育制度。《土地估價師繼續教育暫行規定》(國土資發[2001]170號)規定，接受繼續教育是土地估價師的權利和義務，土地估價師必須按本規定接受繼續教育。中國土地估價師協會在國土資源部業務主管部門的指導下，具體負責土地估價師繼續教育的組織實施工作。繼續教育內容要具有針對性、實用性和先進性，主要包括：①國家相關法律法規和政策;②土地估價準則及操作規程;③土地估價新理論、新技術、新方法;④土地估價實務;⑤國外不動產估價技術及發展動態;⑥與土地估價相關的專業知識。繼續教育堅持理論聯系實際、按需施教、講究實效的原則采用多種形式進行。土地估價師必須參加以下經認可的繼續教育活動：參加各種專業培訓班、研討班(會)以及專題講座;參加大專院校專業課程進修;出國進行專業考察、業務培訓、參加國際性專業會議;承擔土地估價方面的研究項目、公開出版專業著作或發表專業論文等其他經認可的繼續教育形式。土地估價師換證前必須按規定接受一次專門業務的繼續教育培訓。土地估價師接受繼續教育時間五年累計不得少于100學時。繼續教育工作的考核，為保證土地估價師繼續教育質量，中國土地估價師協會應對各地、各單位組織的土地估價師繼續教育工作進行檢查、考核，檢查、考核情況應及時報國土資源部業務主管部門備案。土地估價師繼續教育實行登記制度。凡參加了經認可的土地估價師繼續教育形式的土地估價師，其接受繼續教育的情況應及時在《土地估價師繼續教育培訓證書》上登記。《土地估價師繼續教育培訓證書》由國土資源部統一組織印制、核發。土地估價師在規定期限內未達到規定的繼續教育學時的，國土資源部注銷其土地估價師資格，不再換發《土地估價師資格證書》。

　　2、土地評估機構和從業人員的執業情況監管

　　《城市房地產管理法》第五十六、五十七條對房地產價格評估機構提出了具體要求，在法律上明確了實行土地估價機構資質評級制度。

　　國土資源管理部門對土地估價機構的管理，應采取間接管理為主，通過定期對土地估價機構從業水平、估價質量、信譽水平等方面的評價，評定出機構的信譽等級，并定期公布，促使從業的土地估價機構和估價人員加強自律，提高業務水平，樹立和維護自己的信譽。

　　3、土地估價師資格考試與認證

　　土地估價工作應由熟悉估價理論和方法又了解當地地價水平及影響地價因素的專門人員進行。為了保證土地估價成果的準確性，同時吸收社會各行各業，有關部門和單位參與土地估價工作，要由國土資源部門會同有關部門進行土地估價人員的資格認證，提高從業人員水平。《城市房地產管理法》第五十八條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”國土資源部《關于組織2006年度全國土地估價師資格考試工作的通知》(國土資源廳發[2006]129號)中明確：自2006年度起全國土地估價師資格考試原則上每年舉行一次，報考人員自由選擇報考科目的種類和數目，考試合格成績在連續3個考試年度內滾動有效，全部考試科目合格者，獲得國土資源部統一頒發的《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。2006年以后取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》的土地估價師，需要通過實踐考核，進行執業登記后方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任。2006年9月印發了《土地估價師資格考試辦法》。

　　4、指導和監督土地估價行業協會工作

　　土地估價行業協會要切實改進對土地評估機構及執業人員自律性管理，擬定并組織實施評估執業準則和職業道德準則，加強各項自律性管理制度的建設，組織開展對評估機構和執業人員執業質量的監督檢查，大力推動評估行業誠信建設，建立完善有效的行業自律性管理約束機制，對違反評估執業準則和職業道德準則的機構和人員進行處罰。

　　例題：《關于對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》([1995]國土[籍]字第10號)規定，申請設立土地價格評估機構，有(

　　)名以上土地估價師和()萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地市、縣范圍內從事土地估價工作。

　　A.1　5

　　B.2　　10

　　C.4　　20

　　D.7　　50

　　答案：B

　　解析：《關于對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》([1995]國土[籍]字第10號)規定：①申請設立土地價格評估機構，除具備國家法律、行政法規規定的條件外，還應具有與其經營范圍相適應的注冊資金和專業人員。有二名以上土地估價師和10萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地市、縣范圍內從事土地估價工作。

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