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　　物業裝飾裝修管理是通過對物業裝飾裝修過程的管理、服務和控制，規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為，協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正，從而確保物業的正常運行使用，維護全體業主的合法權益。

　　物業裝飾裝修是業主入住后必不可少的環節。由于缺乏物業裝飾裝修建筑專業知識和對裝飾裝修管理相關法律法規的了解，業主在裝飾裝修中更多的是考慮物業的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權益。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業裝修設計、施工、材料等的個性化程度越來越高。加之物業裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業安全，影響物業的正常使用，或對物業構成潛在的危險，導致物業風險;另一方面，也可能激發物業服務雙方的矛盾和沖突，影響物業管理和社區的和諧局面。因此，物業裝飾裝修管理是物業服務的重點和難點之一，不僅要求細致專業、一絲不茍，方案上嚴格把關，溝通上入情在理，而且要求物業管理單位高度敬業、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。

　　物業裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報、登記審核、入場手續辦理、裝飾裝修過程監督檢查以及驗收等環節，內容上包括裝飾裝修流程設計、管理細則規定、過程控制和責任界定等方面。物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理規定》以及國家和地方的其他規定。

　　一、物業裝飾裝修管理流程

　　裝飾裝修流程既是物業管理內部操作作業指導書，也是方便業主了解裝飾裝修管理流程的公示性標識。因此，要求物業裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內容清晰、圖表明確、一目了然。

　　(一)流程示意圖

　　裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業管理單位或在業主入住辦理現場。在物業管理內部裝飾裝修作業文件以及《業主手冊》(或《業主須知》)等發放給業主的資料上也需有與其相一致的內容。裝飾裝修流程一般內容形式見下圖：

　　(二)流程分述

　　1.備齊資料

　　資料的準備由業主(或物業使用人)和施工隊分別準備和提供。一般包括物業所有權證明，申請人身份證原件及復印件，裝飾裝修設計方案，裝修施工單位資質，原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批，以及其他法規規定的相關內容。物業使用人對物業進行裝飾裝修時，還應當取得業主的書面同意。

　　2.物業裝飾裝修申報

　　用戶在入住過程中，應已收到物業管理企業發出的裝修手冊及裝飾裝修申報登記表。用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。

　　物業管理工作人員應要求和指導業主逐項填寫裝飾裝修申報登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業部門(如水、電、氣等)、建筑結構、消防等項目的，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報登記表)等詳細數據和資料，必要時裝修人或裝修單位還應向有關部門申報核準。

　　3.物業裝飾裝修登記

　　物業管理單位在進行裝飾裝修登記時，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。

　　物業管理單位應該在規定工作日(一般為3個工作日)內完成登記工作;超出物業項目管理單位管理范圍的，應報主管部門。

　　物業管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內容，有下列行為之一的將不予登記：

　　(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的;

　　(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生問、廚房間的;

　　(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的;

　　(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果的;

　　(5)未經城市規劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物的;

　　(6)未經城市規劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的;

　　(7)未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的;

　　(8)未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的;

　　(9)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

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　　4.簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》

　　在物業裝飾裝修之前，物業管理單位和裝修人應簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》，約定物業裝飾裝修管理的相關事項，應當包括下列內容：

　　(1)裝飾裝修工程的實施內容;

　　(2)裝飾裝修工程的實施期限;

　　(3)允許施工的時間;

　　(4)廢棄物的清運與處置;

　　(5)外立面設施及防盜窗的安裝要求;

　　(6)禁止行為和注意事項;

　　(7)管理服務費用;

　　(8)違約責任;

　　(9)其他需要約定的事項。

　　5.辦理開工的一般手續

　　(1)業主按有關規定向物業管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務費;

　　(2)裝飾裝修施工單位應到物業管理單位辦理開工證、出人證等;

　　(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。

　　6.施工

　　物業裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應嚴格按照裝修申報登記的內容組織施工。

　　物業管理單位應按照裝飾裝修管理服務協議做好管理和服務工作，加強現場檢查，發現裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關規定的行為，應當及時勸阻和制止;已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業裝飾裝修管理服務協議》的，應追究違約責任。

　　7.驗收

　　物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結果進行比較驗收，驗收合格后應簽署書面意見。對因違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議而驗收不合格的，應提出書面整改意見要求業主和施工方限期整改。若發生歧義、無法統一意見或業主拒不接受情況的，應報請城市管理有關行政部門處理，并將檢查記錄存檔。

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　　二、物業裝飾裝修管理內容

　　裝飾裝修管理是一個系統工程，要真正達到科學管理、細致服務，不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個環節、涉及的各個方面進行全面的分析。在綜合各方因素的基礎上，科學地制訂裝飾裝修管理細則，使物業裝飾裝修管理真正落到實處。物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議實施管理，加強現場檢查，及時發現問題加以制止。一般而言，物業裝飾裝修管理包括以下內容。

　　(一)物業裝飾裝修范圍和時間管理

　　物業裝飾裝修的區域應按照相關裝飾裝修管理規定和業主權益予以限定，原則上應統一要求、統一形式。如室內裝飾裝修只限于房屋本體單元內的自用部位;封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統一等。

　　裝飾裝修時間應根據各地不同的作息時間、季節變換以及習慣習俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。

　　(1)一般裝修時間是指除節假日之外的正常時間。一般裝修時間因地域和季節的差異而有所不同，如南方某些地區規定作業時間及拆打時間為：

　　作業時間：8:00～12:00　14:00～18:00

　　拆打時間：8:30～11:30　14:30～17:30

　　(2)特殊裝修時間是指節假日休息時間。為保障其他業主的休息和正常生產生活秩序，原則上一般不允許在節假日進行裝修。因特殊情況需要裝修，應視具體情況相應縮短裝修時間。

　　(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結時問。目前國家頒布的法規雖無明確規定，但一般情況下不超過三個月。

　　(二)物業裝飾裝修管理的要求

　　為確保物業安全和全體業主的合法權益，物業裝飾裝修管理應重點檢查：

　　(1)有無變動建筑主體和承重結構。

　　(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。

　　(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

　　(4)有無損壞房屋原有節能設施，降低節能效果。

　　(5)有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。

　　(6)有無未經有關單位批準的下列行為：

　　1)搭建建筑物、構筑物;

　　2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;

　　3)拆改供暖管道和設施;

　　4)拆改燃氣管道和設施;

　　5)超過設計標準或者規范增加樓面荷載的;

　　6)改動衛生間、廚房間防水層的。

　　同時，還應注意檢查以下方面：

　　1)施工現場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業等;

　　2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等;

　　3)樓地面鋪設材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質材料等;

　　4)是否符合物業裝修公共及室外統一要求(如空調室外機的安裝和排水的統一要求、陽臺欄桿的統一要求等);

　　5)物業裝修方案和材料的選擇是否符合環保、節能的要求。

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　　(三)物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

　　物業裝飾裝修管理既涉及公共權益，也涉及業主個人權益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關規定辦理，不得自行設置收費項目和任意確定收費標準，即使無統一規定而又確需臨時設置收取的，也應科學測算并報經相關主管行政部門批準。在我國物業管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規定的不同，差別較大。為確保物業裝飾裝修工程的有序進行，維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業裝飾裝修之前，由裝修人和物業管理單位簽訂《物業裝飾裝修管理協議》，約定物業裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據規范各方行為。一般而言，《物業裝飾裝修管理協議》中物業管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。

　　1.管理服務費

　　管理服務費是指因物業裝飾裝修工程增加物業管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規定，一般由裝修人和物業管理單位雙方約定，該費用可向裝修業主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

　　2.垃圾清運費

　　垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用。如業主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納;否則，裝修人應向物業管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物業管理單位代為清運。

　　裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內容，其對物業環境和業主以及物業使用人的工作生活有著極大的影響，甚至會產生環保、安全等方面的隱患。因此，物業裝飾裝修管理的基本要求是：

　　(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理;

　　(2)裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

　　(四)物業裝飾裝修現場管理

　　1.嚴把出入關，杜絕無序狀態

　　由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業裝飾裝修期間，物業管理單位應嚴格物業區域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業裝飾裝修施工標識的施工人員和其他閑雜人員，應一律禁止入內，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規范化。

　　裝飾裝修材料和設備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面加強控制和管理：

　　(1)核對是否為審批同意的材料。

　　(2)核對是否符合相關規定。

　　對于有特別要求的材料或設備(如電焊機)，應按照規定辦理相應手續;施工隊須進行動火作業的，必須辦理申報審批手續;進入物業區域的裝飾裝修材料、設備等，應符合物業裝飾裝修規定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現。

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　　【案例】物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識(工牌)的施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，其稱未來得及辦理相關手續。

　　【案例分析】未辦理相關手續進入物業區域施工的屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。

　　2.加強巡視，防患于未然

　　物業裝飾裝修期間，物業管理單位要抽調專業技術人員、管理人員和保安力量，加大物業裝飾裝修管理巡視力度，對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現違規違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。

　　【案例】巡視人員發現某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經了解得知是某業主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。

　　【案例分析】這個案例中的情形是目前大多數裝修管理中容易出現的，往往會導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業管理方應檢查相關管理環節，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

　　3.控制作業時間，維護業主合法權益

　　物業裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業時間，避免影響其他業主和物業使用人的正常生活工作秩序。另外，還應針對不同的物業類型，制訂相應的管理規定，區別對待。

　　【案例】某高層寫字樓物業在國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

　　【案例分析】裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

　　4.強化管理，反復核查

　　物業集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續。另一方面，要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求，現場的材料堆放是否安全;垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛生等。

　　【案例】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發現某戶業主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。

　　【案例分析】此案例表面上看是在巡查中發現了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一，在發現問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位?為什么事前沒有發現違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況;第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的?這需要檢查大堂值班的環節;第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點。

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　　【案例】裝修管理人員在某物業樓層巡視時發現某裝修單位現場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。

　　【案例分析】裝修現場材料應堆放有序，施工人員不得在現場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現場必須配備滅火裝置。否則，應當勒令其停工整改。 　三、在物業裝飾裝修中各方主體的責任

　　為減少物業裝修、裝飾過程中違章現象的出現，物業管理單位應主動提示督促業主(或物業使用人)閱讀理解裝飾裝修管理的規定和小區規定。為了分清物業裝飾裝修有關各方的責任，物業裝飾裝修管理協議等相關文件應由裝修人、施工單位及物業管理單位三方簽字。物業裝飾裝修過程中如出現違規、違章行為，造成公共權益受到侵害和物業損害的，物業管理單位應及時勸阻，對不聽勸阻或造成嚴重后果的，物業管理單位應及時向有關部門報告。

　　(一)裝修人和裝修企業的責任

　　裝修人系指業主或物業使用人，裝修企業系指裝修施工單位。裝修人和裝修企業在裝飾裝修活動中的責任包括以下內容：

　　(1)因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償，屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施而造成損失的，由裝修人負責賠償。

　　(2)裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，應依法承擔賠償責任。

　　(3)裝修人未申報登記就進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。

　　(4)裝修人違反規定，將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。

　　(5)裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　(6)裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款：

　　1)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業分別處以罰款;

　　2)損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的，對裝飾裝修企業處以罰款;

　　3)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處以罰款;

　　4)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業分別處以罰款。

　　(7)未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。

　　(8)裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰。

　　(9)裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，不按照規定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業和進行焊接作業的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設行政主管部門責令改正，并處罰款;情節嚴重的，責令停業整頓，并處更高額度的罰款;造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質證書。

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　　(二)物業管理企業和相關管理部門的責任

　　(1)物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2～3倍的罰款。

　　(2)物業裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應依法給予行政處分。

　　四、裝修管理應注意的問題

　　(1)服務與控制是裝修管理過程的一對矛盾，如何處理充分體現了物業管理的水平與技巧。物業管理是服務活動，而裝修管理工作的核心是對裝修人各項裝飾裝修行為的控制，甚至是約束。因而，如何做好控制和服務，解決好這一矛盾，在實現控制的基礎上讓業主得到最大程度的滿意，樹立良好服務形象，就需要物業管理各級各類人員真正做到堅持原則，熟悉裝飾裝修管理規定，要換位思考，為業主著想，規范操作行為。

　　(2)裝修人在準備資料的階段，常常不知道如何表達需做的裝飾裝修項目，甚至因為語言表達不同，致使裝修人與物業管理單位出現理解歧義。此時，物業管理單位有必要進行現場核對，避免出現漏項或錯報項。

　　(3)在裝飾裝修項目申報登記時，物業管理單位必須到現場對所附圖紙進行核對，以防有漏項，或有大的拆動項目漏報。如建成使用已有數年的房屋申請裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過裝飾裝修，內部布局是否有改變。尤其是多層建筑，一般情況下大多數墻體為承重墻體，如在此之前進行過拆打，則需對其新申報的拆打項謹慎核查，以確保其結構的安全。

　　(4)在辦理開工手續前，物業管理方需確認裝修施工的相關手續是否已經完備。

　　(5)在施工過程中，物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料;是否存在違反有關裝修法規的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無使用電爐等火源等);裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業主或物業使用人構成侵害。

　　(6)驗收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關。如果在此之前已經發現了違章，則需在處理了違章后再進行驗收工作。

　　(7)對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為，應根據相關法規、業主公約及物業裝飾裝修管理服務協議進行處理。

　　(8)裝飾裝修資料的一部分為業主資料，如申報表、裝修圖、施工人員資料等，另一部分為操作記錄表。在每一單項裝飾裝修完成后，物業管理單位需及時整理好相關資料，屬業主資料的部分需歸入業主檔案資料，并長期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進行相應的歸檔。

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