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　　物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。它分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗兩種類型，前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中，后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交物業的過程中。物業的承接查驗是物業管理企業承接物業前必不可少的環節，其工作質量對以后的物業管理服務至關重要。

　　在物業竣工驗收合格后，物業管理企業于業主入住之前，對物業進行承接查驗。在條件具備或物業管理企業早期介入充分、準備充足時，物業的承接查驗也可以和建設工程的竣工驗收同步進行。物業管理企業對物業進行查驗之后將發現的問題提交建設單位處理，然后同建設單位進行物業移交并辦理移交手續。物業的承接、查驗工作流程如圖5-1所示。

　　一、準備工作

　　(一)人員準備

　　物業的承接查驗是一項技術難度高、專業性強、對日后的管理有較大影響的專業技術性工作。物業管理企業在承接查驗前就應根據承接物業的類型、特點，與建設單位組成聯合小組，各自確定相關專業的技術人員參加。

　　(二)計劃準備

　　物業管理企業制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。

　　(1)與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排;

　　(2)要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料;

　　(3)派出技術人員到物業現場了解情況，為承接查驗做好準備工作。

　　(三)資料準備

　　在物業的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。

　　(1)工作流程一般有《物業承接查驗工作流程》、《物業查驗的內容及方法》、《承接查驗所發現問題的處理流程》等;

　　(2)承接查驗的常用記錄表格有《工作聯絡登記表》、《物業承接查驗記錄表》、《物業工程質量問題統計表》等。

　　(四)設備、工具準備

　　在物業承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業的質量情況，應根據具體情況提前準備好所需要的檢驗設備和工具。

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　　二、物業查驗的主要內容與方式

　　(一)物業查驗的主要內容

　　1.物業資料

　　在辦理物業承接驗收手續時，物業管理企業應接收查驗下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(4)物業管理所必需的其他資料。

　　2.物業共用部位

　　按照《物業管理條例》的規定，物業管理企業在承接物業時，應對物業共用部位進行查驗。主要內容包括：

　　(1)主體結構及外墻、屋面;

　　(2)共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗;

　　(3)公共衛生間、陽臺;

　　(4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。

　　3.共用設施設備

　　物業的共用設施設備種類繁多，各種物業配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內容有：低壓配電設施，柴油發電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統，通信網絡系統，火災報警及消防聯動系統，排煙送風系統，安全防范系統，采暖和空調等。

　　4.園林綠化工程

　　園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內容。

　　5.其他公共配套設施

　　物業其他公共配套設施查驗的主要內容有：物業大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。

　　(二)物業查驗的方式

　　承接查驗不同于工程項目建設的竣工驗收，是在物業建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業資料，有關單項驗收報告，以及對物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業公共部位配套功能設施是否按規劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調試和試運行，還應督促建設單位及時解決發現的問題。

　　查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。物業管理企業應督促建設單位盡快安排驗收。建設單位無法提供相關合格證明材料，物業存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業正常使用的，物業管理企業可以拒絕承接物業。

　　物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。

　　1.觀感查驗

　　觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。

　　2.使用查驗

　　使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

　　3.檢測查驗

　　檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質量要求。

　　4.試驗查驗

　　試驗查驗通過必要的試驗方法(如通水、閉水試驗)測試相關設施設備的性能。

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　　三、承接查驗所發現問題的處理

　　發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷;施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關不嚴;建材質量不合格;建設單位管理不善;氣候、環境、自然災害等其他原因。對于承接查驗中所發現的問題，一般的處理程序如下所示。

　　(一)收集整理存在問題

　　(1)收集所有的《物業查驗記錄表》;

　　(2)對《物業查驗記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發現問題登記造表;

　　(3)將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續。

　　(二)處理方法

　　工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業管理企業在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。

　　從發生原因和處理責任看，工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題。若質量問題在保修期內發現或發生，按建設部《建筑工程質量保修辦法》規定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。

　　(三)跟蹤驗證

　　為使物業工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業管理企業要做好跟蹤查驗工作。

　　物業管理企業應安排專業技術人員分別負責不同專業的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續。對整改不合要求的工程項目則應繼續督促建設單位處理。

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