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　　一、可持續發展的基本概念

　　(一)可持續發展概念提出的背景

　　隨著社會、經濟的發展，工業化、城市化進程的空前加速，人類賴以生存和發展的環境正發生著急劇的變化，承受著前所未有的壓力。如今，人類的活動已達到有可能從根本上改變未來環境進程的地步，如全球的氣候變暖，土地的荒漠化，水土流失日益嚴重，自然災害增多等。許多環境問題跨越國家、地區，已是構成威脅人類生存、制約經濟發展的重要因素。1987年4月世界環境與發展委員會(WCED)提出了“可持續發展”的思想。WCED認為，在廣大的發展中國家，“可持續發展”必須優先滿足人民的基本需要和提供滿足較好生活愿望的機會。1992年6月，在巴西里約熱內盧召開的聯合國環境與發展會議，183個國家和聯合國及其下屬機構等代表出席了會議。這次會議通過并簽署了5個體現可持續發展新思想以及貫徹可持續發展戰略的文件，確立了可持續發展理論作為人類發展新戰略。

　　可持續發展的關鍵是將人、資源、環境、經濟、社會五個相互關聯的方面放在一個大系統中，進行協調?？沙掷m發展的兩個基本原則是：一是滿足當前需要又不損害子孫后代滿足其需要的能力;二是一部分人的發展不應損害另一部分人的利益。

　　可持續發展觀念既包含著古代文明的哲理精華，又富蘊著現代人類活動的實踐總結。正如中國科學院可持續發展研究組在《2000中國可持續發展戰略報告》中所言：“只有當人類向自然的索取，能夠同人類向自然的回饋相平衡時;只有當人類為當代的努力，能夠同人類為后代的努力相平衡時;只有當人類為本地區發展的努力，能夠同為其他地區共建共享的努力相平衡時，全球的可持續發展才能真正實現?！?/P>

　　(二)可持續發展的概念

　　中國科學院可持續發展研究組對可持續發展理論進行了深入的研究，并從經濟學、社會學和生態學等三個主要的方向總結了可持續發展的內涵與實質。

　　可持續發展理論研究的經濟學方向，是以區域開發、生產力布局、經濟結構優化、物資供需平衡等作為基本內容，是力圖把“科技進步貢獻率抵消或克服投資的邊際效益遞減率”，作為衡量可持續發展的重要指標和基本手段。

　　可持續發展理論研究的社會學方向，是以社會發展、社會分配、利益均衡等作為基本內容。該方向的一個集中點，是力圖把“經濟效率與社會公正取得合理的平衡”，作為可持續發展的重要判據和基本手段。

　　可持續發展理論研究的生態學方向，是以生態平衡、自然保護、資源環境的永續利用等作為基本內容。該方向的一個集中點，是力圖把“環境保護與經濟發展之間取得合理的平衡”，作為可持續發展的重要指標和基本原則。

　　該研究組還獨立地開創了的第四個方向：系統學方向。遵從一般系統學的理論和原則，他們提出了可持續發展由其內部具有嚴格邏輯關系的“五大支持系統”所組成。這五大系統分別是：(1)作為實施可持續發展臨界基礎的生存支持系統;(2)作為實施可持續發展動力牽引的發展支持系統;(3)作為實施可持續發展約束限制的環境支持系統;(4)作為實施可持續發展組織水平的社會支持系統;(5)作為實施可持續發展科技支撐的智力支持系統。

　　可持續發展是由上述五大支持系統相互關聯依存共同作用的結果，缺一不可。其中，每個系統在可持續發展中所做出的貢獻，所起到的作用是不同的。

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　　二、可持續發展與物業管理

　　(一)可持續發展與住區環境

　　聯合國環境與發展會議形成的《21世紀宣言》提出了對人類住區的新要求，即：為所有人提供適當的住房;改善人類住區的管理。根據會議的精神，我國在1992年編制了《中國21世紀議程-中國21世紀人口、環境與發展白皮書》，提出為所有人提供舒適的住房，完善人類住區功能，改善人類住區環境。

　　在歐洲，大約有80000處住宅區和5600萬座公寓是1950年就建成的?，F在超過1億7000萬的人口居住在戰后所建的住宅區。歐洲的住宅組織需要定期對這些存量住宅進行翻新，來自歐洲委員會、成員國對建筑可持續翻新的需求非常大。歐洲某些組織發展了一些模型和方法，從可持續發展的角度，為用戶帶來環境的改善和能源的節省，全面實施可持續的物業管理。

　　歐洲SurEuro組織為可持續物業管理編制了一個指導手冊。該指導手冊的內容主要包括：向可持續發展方向完善日常的物業設施管理;和住戶進行合作;設施維護和修理(包括長期的維護);居住日常服務;戶外空間維護;能源和水資源利用;廢物管理;空氣流通;更多的關注可持續發展。

　　(二)可持續發展要求下的物業管理

　　目前一些新建住宅小區充分考慮了生活工作場所和自然環境的和諧統一。但從規劃設計、建設和物業管理等流程有效地體現可持續發展的理念，一方面需要發展商的投入和政府部門的支持，另一方面更有賴居民可持續發展意識的提高和物業管理水平的提高。

　　可持續發展的物業管理是一個內涵深邃、外延廣袤的概念，是人性化、生態型的系統工程，既包括對人居與自然的生態平衡的理解，又涵蓋對各種自然能源的節約和充分利用?？沙掷m發展的物業管理，除了常規物業管理內容外，還應融入下面幾個要素：

　　(1)控制空氣質量，提高大氣潔凈度

　　現代物業各種配套設施較為完善，如酒樓、停車場、發電機房、空調等。由于燃煤、燃油對大氣的污染，應該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設備，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量，改用液化氣作燃料;提倡使用環保燃料。同時，在車道兩旁設置綠化帶以隔離汽車尾氣，選植對尾氣有吸收轉化功能的植被和樹種。

　　(2)加強雨水、污水的排放、處理和再利用

　　應就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政設施將雨水污水進行處理，變廢為寶，使雨水污水成為住區的再生水資源。如，對排放的污水進行處理，同時要引導居民使用環保洗滌劑等。部分回收雨水用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等，多余部分存入景觀水池備用。這樣，既可減少污染又可節約水資源。

　　(3)垃圾分類處理

　　城市垃圾是人們在工作、生活過程中丟棄的廢物。隨著經濟的發展，城市規模的擴大，城市垃圾已和工業固體廢料一樣成為城市主要環境污染物之一，大致可分為兩類，一類是生活垃圾，另一類是“工業”垃圾，包括室內二次裝修施工垃圾等。

　　要在物業管理工作中，作到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運出的污染。可以通過分選，將回收的廢紙、塑料、金屬、玻璃等分別送往工廠再生;通過焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發電;通過將垃圾發酵生產農用有機肥;通過衛生填埋來還原土地，保護生態環境。

　　同時，科技經濟突飛猛進的發展、生活質量提高、工作條件改善，使得辦公自動化設備、家電、家具、服裝的更新換代加快。如果簡單地將過時的物品廢棄，無疑將產生新的垃圾污染源。為了減少新的垃圾污染，可在住區附近，建立舊貨市場，搞好“廢物”利用，滿足不同社會群體的消費需求。如在澳大利亞首都堪培拉，為了響應政府提出的無垃圾計劃，許多社區都建有二手貨商店，專門回收一般家庭淘汰的舊衣服、舊電器、舊家具等，經消毒等處理后販賣。既為家庭增加了收入，又為低收入者提供了廉價物品，同時減輕了垃圾污染。垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，充分利用技術優勢，對垃圾進行綜合利用、資源利用。

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　　(4)控制噪聲

　　噪聲控制是可持續物業管理的重要內容之一。與物業管理有關的噪聲源主要有：配套設備(如應急發電機組、中央空調機組等)運行產生的噪聲、汽車啟停剎和各類防盜報警設備誤報產生的噪聲、農貿集市噪聲等。

　　一般的柴油發電機，運行時的混合噪聲都在100分貝以上，污染嚴重。對于配套設備機房，可以采取密閉的隔音處理方法，把噪聲限制在機房內，如做好相應的隔聲、隔震和吸聲處理，避免噪聲輻散污染周邊環境。

　　為降低汽車和農貿市場的噪聲污染，可以在車道兩旁種植減噪樹種，盡可能把車庫建在地下或與生活工作區拉開距離;同時也使農貿市場與生活工作區拉開距離，并以減噪樹種作為隔離帶。

　　(5)建立生態綠化系統，美化住區環境

　　要根據不同物業的地理、建筑以及所處的氣候等特征，設置相宜綠地和綠化帶，建立生態綠化系統，真正做到“天人合一”境界，四處鳥語花香，使人和自然達到完美和諧的統一。應該說，綠地和綠化帶起到的不僅是美化環境作用，更重要的是保護了環境，如對二氧化碳、塵埃的吸收，水土的保持等。

　　通常，綠地的規劃應納入住區的整體規劃中，要有先期規劃中預留的集中綠地為保證，若住區的規模較大，可將集中綠地面積拆散到各個住宅組團中去。同時，住宅環境的綠化不是簡單的種樹栽草，而應做到春有花、夏有蔭、冬有綠、秋有果，落葉喬木、常青灌木、常綠草皮高低參差。

　　(6)注重采用新型建材飾材和自然能源

　　傳統建筑用材用料在生產、使用和廢棄過程中，不僅要消耗大量的資源和能源，還會排放大量的廢氣、廢渣，從而使環境污染日益嚴重。作為現代建筑工程的新型建材，健康建材、綠色建材、環境建材、生態建材等在發達國家被采用的比重高達80%～90%，日本還推出了“無化學”住宅。

　　有效利用自然能源如太陽的光和熱等，可以節約大量的人工能源，從而達到降低能耗、保護環境的目的。比如，采用大面積玻璃窗、明廳、明臥、明衛、明廚的設計方案，就會節約大量的照明電。在夜晚必須采用照明電時，利用系統化節能燈，也能直接有效地節約能源。再比如，利用高科技新型墻體來提高保暖隔熱效率，減少家庭冷暖空調的開放時間等，也有助于充分利用自然能源與人工能源。

　　(7)提高物業管理的信息化水平

　　科技的進步，信息產業的不斷發展，使智能化小區、大廈成為可能。通訊網絡入戶和各種信息聯網，如網上購物、遠程看護、電子郵件、電子報刊、遠程證券交易等，為用戶提供了多種選擇，并提供了足不出戶便知天下事的方便。

　　智能管理系統的應用，提高了住區在安全、呼救、能源設施管理等方面的管理水平，對降低能耗和管理成本等都有重要的意義。

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