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　　一、不良資產與不良物業資產

　　(一)不良資產

　　不良資產是一個寬泛的概念。從財務分析的角度來看，不良資產包括以下內容：

　　(1)以應收賬款(包括應收票據等)形式表現的不良資產。主要是指企業無法收回的應收賬款，具體形式有三種，即逾期的應收賬款、呆滯的應收賬款和壞賬、死賬形式的應收賬款。

　　(2)以存貨形式表現的不良資產。主要有以下幾種形式：因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產品;因自然或人為因素造成的毀損、變質而喪失了使用價值的產品;因技術進步造成的功能落后、被淘汰的產品;因市場價格變化，價值已嚴重貶值的產品;以殘次品形式積壓的產品。

　　(3)以短期投資、長期投資形式存在的不良資產，主要包括證券投資、項目投資、股權投資與合資經營公司等形式存在的不良資產。

　　(4)以固定資產和在建工程形式表現的不良資產。有些進口設備、國內采購設備由于各種原因未能投入使用，常年被擱置在庫房，甚至被露天擱置，已經完全報廢、毀損。有些投資項目，由于后續資金不足或市場發生變化等原因一直處于停工狀態。還有些企業因管理不善，未經批準低價處理固定資產或固定資產丟失等，造成企業資產的直接流失，但是未作賬務處理等。

　　(5)以無形資產形式表現的不良資產。由于有些商標、專利和專有技術等無形資產其自身價值已經喪失，而本身的費用尚未攤銷完畢，仍然掛在賬上。

　　(6)以開辦費、待攤費用表現的不良資產。

　　(7)因其他原因形成的不良資產。

　　(二)不良物業資產

　　作為不良資產的組成部分之一，本節述及的不良物業資產也有多種表現形式。具體包括：

　　(1)房地產不良貸款;

　　(2)金融機構直接投資房地產形成的不良資產;

　　(3)其他不良信貸資產中的房地產抵押物;

　　(4)其他單位委托處置的房地產不良資產。

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　　二、不良物業資產形成的原因及過程

　　不良物業資產的形成有其特殊的歷史原因及邏輯過程。全球經濟狀況的起伏及宏觀經濟政策的調控，對房地產市場的發展有重要的影響，也進而會導致不良物業資產的形成與發展。

　　1.經濟周期變化是不良物業資產形成的原始起因。在經濟上升時期，房地產業表現為良好的增值潛力，吸引著各方資金特別是銀行資金的踴躍介入。由于企業或債務人從銀行融資后盲目投資，投資過程中不進行詳細的調研及風險防范工作，導致投資失誤。當經濟出現衰退時，房地產業則是首先受到沖擊的行業，表現為房地產市場價值的嚴重縮水，形成大量的不良資產。一些企業為挽回損失，又想盡辦法融資再投資，以致形成惡性循環，陷入債務危機之中。一旦資金鏈出現脫節，不良資產便產生了。

　　2.房地產虛假的泡沫繁榮是不良物業資產形成的推動器。目前的房地產貸款形式主要是物業抵押貸款。通常，在房地產發展處于擴張和繁榮時期，房地產評估價格較高，相應的貸款額也較高，從而為形成不良房地產埋下了伏筆。以1993～1994年我國某城市為例，處于房地產周期峰頂時，寫字樓評估價值高達8000～15000元/m2，甚至有的高達18000元/m2;商業用房，如某發展中心二層的商業用房，其評估價值竟高達6萬元/m2。而在房地產市場比較平穩時，寫字樓的價格則大都在4500～7000元/m2之間，上述發展中心二層的商用物業，如今價格甚至低至原來評估價值的1/10。雖然評估價值與當時的市場現狀基本相符，但其潛在的危害性不言而喻。當房地產虛假繁榮的泡沫開始破裂時，高額抵押貸款帶來的巨量的房地產，便有可能成為不良物業資產。

　　3.銀行貨幣資金運動的中斷是不良物業資產形成的根本原因。從現象上看，我國不良資產的形成原因是多方面的，既有經營和使用貨幣資金主體的內部因素，又有使貨幣資金沉淀、死滯的外部經濟環境因素。從內部因素來看，主要源于銀行和企業自身。一是使用貨幣資金的企業，在深化改革、擴大發展的過程中，采用過度負債的經營方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環債”的現象頻繁發生，嚴重影響了信貸資產質量。貸款被企業作為流動資金長期占用，償還能力極低，嚴重影響了信貸資產的安全性、流動性、盈利性。不僅如此，一些企業借口產權制度改革，懸空、擱置、推脫、逃避銀行債權，又生成大量銀行不良債權。隨著企業的聯合、兼并、收購及破產風潮的興起，債權被懸空、撇開和逃避，無數重債企業采取“金蟬脫殼”，強弱聯合，把資產轉移出去，卻置債務于不理，使老債務債無主，新債務卻又生。二是經營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷是造成不良資產生成的直接原因。由于資金所有者-銀行與資金使用者-企業之間的信息不對稱性，尤其是財務信息嚴重失真，財務約束軟化，使銀行在發放貸款前很難對項目進行高質量的評估，加之貸款審批中的風險意識薄弱及主觀隨意性強，有的甚至是違規發放貸款，貸款的發放與回收沒有責任到人，而貸款發放后又缺乏監管，致使貸款發放后，銀行處于被動的風險接受地位。從外部因素來看，主要源于國家政策調整和政府干預。不同的歷史時期，國家的產業政策也有所不同。而國家的產業政策又是通過運用包括資金傾斜、物價調整在內的經濟政策和行政手段并重來貫徹實施的。伴隨每次產業政策的調整，總會使一批不符合國家產業政策的企業關、停、并、轉，這是導致不良資產形成的重要原因。

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　　三、不良物業資產處置的目標和原則

　　無論何種原因形成的不良資產都表現為共同的特征，即銀行貨幣資金運動的中斷。而要使中斷的貨幣資金連接起來，必須借助于債務人以物抵債或資產重組等實物資金運動方式。

　　(一)不良物業資產處置的目標

　　不良物業資產處置有多重目標。如美國為解決儲貸機構的不良資產，成立了重組信托公司(RTC)，其目標有三：一是在清理破產儲貸機構資產的過程中，爭取最高的凈現值回報;二是盡量減少資產清算對當地房地產業和金融市場的影響;三是盡量增加對中低收入者的住房供應量。

　　我國處置不良物業資產的主要目標，是最大限度地出售不良物業資產，減少損失。在力求實現主要目標的同時，還需要兼顧以下目標：在較短的時間內盡快收回債權，培育資本市場，實現資源優化配置，幫助企業進行戰略性改組，培養專業人員，完善有關法律體系等。

　　在不良資產處置過程中，各項目標有時存在著沖突，需要決策時加以權衡。如美國RTC公司最初以追求最高收益為目標，資產處理速度很慢。如RTC主席指出，按當時的處置速度，RTC公司在120年后才能完成出售任務。因此，近年來RTC公司以處理速度作為重要的因素，保證了RTC在5年內處理完所有的不良資產。可見，在資產處置過程中要制定切合實際的經營方針，妥善協調各個目標之間的矛盾，只有在主要目標和次要目標之間做出合理的妥協，才能保證主要目標的實現。

　　(二)不良物業資產處置的原則

　　不良物業資產在處置過程中應遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項目開展工作。處置不良資產在我國是一項全新的業務，要在短時間內取得成效，必須在組織管理模式、規章制度建設、業務創新和研究工作、市場和人才的培養等方面以項目實踐為依據，緊緊盯住項目不放，在項目實踐中逐步實現處置的各項目標。其次，要先易后難、先大后小。在幾個目標發生沖突時，必須較好地進行平衡，算大賬，算機會成本賬，善于把握和利用市場機會。對資產數量大、具有典型性、品質相對較好、適宜于批量處理的不良物業資產，要優先處置，保證短時間內取得較大的成效。再次，要充分利用各種技術方法。對不同的不良資產要有針對性地采用不同的技術方法，注重方法的創新性和適應性。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發”為主。從國際經驗來看，要處理巨額不良資產，必須借助國內國際的專業公司，依靠國內外市場，吸引眾多的投資者。這樣可以充分利用社會各方面的力量，提高資產處置效益和效率，促進處置市場的發育。

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　　四、不良物業資產管理

　　(一)不良物業資產評估

　　由專業化公司接收和處置不良物業資產，其前提和基本依據是房地產價格。這里，房地產價格分為兩個層面：一是金融體系把不良物業資產出售給資產管理公司時的價格，稱為接收價格;二是資產管理公司在處置不良物業資產時的價格，稱為處置價格。

　　我國資產管理公司在接收不良資產時，按資產的賬面價值進行移交。這種價格不是實際意義上的接收價格，而是操作上采取的一種方式，以迅速交接并消除銀行的不良資產。因而，在接收以后，有必要評估接收價格。評估接收價格可初步估計所接收的不良資產實際價值，并以此作為處置的基礎，也可作為后期衡量公司工作業績的基礎。另外，在評估過程中對信貸資產進行審核，防止交接過程中的道德風險。

　　由于不良物業資產涉及的貸款筆數很多，資產總額巨大，不可能按常規方法逐項評估。這種評估類似批發性質，應當是粗線條的快速評估，要求在短時間內完成，評估價值允許與實際處置時的價值有一定的偏離。可以按照以下思路評估接收價格：收集整理評估對象的有關資料，借助老師對資產進行分類整理;在整理的基礎上對評估對象進行分組打包;在各種類別資產中選擇典型項目進行評估;由老師根據典型評估結果，對不同類別的項目分別進行整體評估;評出整體接收價格。為了迅速評估接收價格，評估時也可根據不良資產的平均回收概率，設定一定的折扣率，乘以賬面價值，得出接收價格。物業資產流動性較好，有比較活躍的二級市場，評估時可參照市場價值。

　　物業資產處置過程也是實現最終價值的過程。資產管理公司及其委托機構在拍賣、出售等處置物業資產之前，要對資產進行分類整理，利用專業化手段包裝，然后對房地產進行比較詳細的評估。處置價格實質上就是市場交易價格。處置價格評估可以采用較成熟市場法、收益法和成本法。

　　(二)不良物業資產處置

　　(1)以資抵債將債權轉為物權，再對抵債物進行經營性租賃和融資性租賃、轉讓，包括向境外投資者出售和對資產進行重組(投資和置換)。通過這一過程，獲取現金收入，從而最終實現債權，收回現金資產，達到金融資產重新流動的運營目標。

　　(2)實施債轉股將債權轉為股權，通過階段性持股后適時轉讓股權。廣義上的債轉股，包括政策性的債轉股和商業性的債轉股，對股份制企業而言是債權轉投資。由于處置對象為不良資產，大部分債務人只有廠房、機器設備等難保管、難變現的資產，針對這部分資產，無論是采取法律訴訟還是以資抵債，對資產管理公司而言，都無太大的現實意義。可行的方式是，在資產管理公司的主導下，將企業推向資本市場，引入新的投資者，對企業進行徹底的再造，發揮企業整體資源的資本功能，為資產管理公司的債權資產帶來保值、增值希望。因此，債轉股是不良資產處置中比較有效的手段。

　　(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務。法律訴訟是一種常見的追償方式。減讓清收是指通過債權人、債務人協商或法院裁決，債權人減讓部分債權，獲得重組損失，債務人獲得重組收益，對剩余債務以現金資產一次或分次償還來終結債務的一種追償方式。實施債權減讓的前提是債務人無力足額償還全部債務，這種方式有助于資產管理公司快速地收回現金資產。

　　實施上述三種手段，都要經過債權轉物權或股權，最終將物權或股權變現的過程。無一例外，資產管理公司都要承擔一定的損失。從近年來我國資產管理公司運營的實踐來看，最終處置實現的變現金額要小于債權金額。從國際經驗看，債轉股一般都是同債務減免相結合來實施的。因為只有合理為企業減輕負擔，增強企業發展潛力，使其獲得生機，資產管理公司才有可能實現債權。

　　(4)重組。重組是處置不良資產的常用方法之一，包括企業重組(收購、兼并、分拆等)、債務重組(債務置換、期限利率調整等)等。從一般意義上講，無論是簡單的資產、債務結構重組還是復雜的企業重組，不良物業資產在處置過程中幾乎都要先進行重組，不良物業資產重組的思路之一是資產重組。資產重組可有如下具體做法：一是可以采取和其他房地產項目進行調換，增強規模效益，增加價值;二是購買配套物業，增強現有房地產整體功能;三是對房地產進行更新、修葺，提高使用效益;四是完成在建工程，增加房地產附加值。通過房地產資產重組以后再進行轉讓、出售，可以提高市場價值，增加回收率。重組的另外一個思路是企業重組。對于工商企業作為債務擔保的抵押房地產，一般不能簡單地處置抵押物，往往需要與企業重組結合起來。可采用的具體作法有：一是通過行使抵押權，把抵押房地產資產轉為企業股權，再通過股權持有、股權轉讓取得房地產收益;二是通過企業兼并，由優勢企業獲得房地產資產，提高房地產使用效益，使房地產達到最佳最有效使用，最終提高不良物業資產的回收價值。通過企業重組，增強房地產資源的配置效率，從而提高房地產的整體價值和債權回收率。

　　(5)公開出售。公開出售是在對資產進行分類打包的基礎上，通過公開拍賣或招標，以公開競價等方式出售不良資產。采用公開拍賣的方法從程序上保證了一定的公開、透明。不良物業資產大都以實物資產做保證，使用價值較高，實用性強，市場需求廣泛，屬于比較理想的拍賣標的。引入競爭機制，擴大信息來源，營造良好的資產處置氛圍，充分挖掘潛在投資者，有利于實現資產回收價值最大化。

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　　五、不良物業資產管理的配套服務

　　1.搭建處置不良債權與不良物業資產的直通車。在不良資產打包、分包處理的基礎上，搭建處置不良債權與不良物業資產直通車，為不良物業資產建立處置平臺。以房地產市場發育比較成熟的上海、深圳、廣州等地為試點，成立類似上海房地產收購租賃公司的機構，通過債轉股、置換、收購等手段，取得物業產權后進行包裝，明確產權，租、售并舉，投資、經營兩宜。以不良物業資產的資源為基礎，除了最大化地實現回收價值，還可以拓展投資經營業務。海南省以行政手段回購爛尾樓、閑置土地，也是一種有益的嘗試。通過政府行為強制規范市場，綜合平衡，從而達到有效配置資源，消化沉淀在不良物業資產中的不良債權，也是搭建處置不良債權與不良物業資產直通車的一種方式。

　　2.發揮房地產中介的橋梁作用。房地產中介可以為資產管理公司提供評估、置換、變賣、抵押、銷售、辦證一條龍服務。在經過評估確定底價的基礎上，通過委托房地產中介機構公開掛牌變賣、銷售、置換，并由其提供辦證、抵押一條龍服務，也不失為一種嘗試。與拍賣方式相比，中介機構公開掛牌銷售，延長了信息公告的時間，擴大了信息傳播的范圍，節約了處置費用，處置時模擬正常市場，以接近市場價格的方式轉讓，并由中介機構承擔辦理產權過戶所需要的手續，使原本產權不清、投資者望而卻步的投機性物業――完全產權對物業價值的影響重大――成為正常的投資或自用物業，從而最大化地實現房地產的價值。而各家銀行正激烈爭奪的二手樓按揭貸款業務，包括住宅、寫字樓、商業物業、別墅等，也為一些一時難以拿出大筆現金的投資者創造了條件，從而最大化地擴大投資者范圍。當然，委托房地產中介機構時，也必須在品牌、規模、業績、服務質量、口碑等方面慎重選擇，并簽署相關約定，規避可能出現的道德風險。

　　3.創造良好的法律和政策環境。由專門機構大規模處置不良資產在我國是全新的業務。幾乎每項工作都會涉及到法律問題，各種業務手段缺乏明確的法律支持，有的甚至與現行法律相抵觸。建立恰當的法律框架，創造良好的司法環境，對處置不良物業資產至關重要。政府以法律的形式賦予資產管理公司必要的特別權利，將大大加強處置工作的力度，加快工作進程。除了法律支持，還需要政策和市場環境的支持。財政部門提供融資或債務擔保、稅務優惠，行業主管部門在行業的重組上給予支持。地方政府對整頓改組借款企業支持，解決因改組導致的失業等社會問題。另外，要創造條件，保證國內、國際資本市場融資渠道的暢通。

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