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　　一、成本預(yù)算的意義與要求

　　(一)成本預(yù)算的概念與意義

　　成本預(yù)算也稱成本計劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財務(wù)管理活動。具體而言，了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務(wù)狀況;預(yù)測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司成本的影響進行科學(xué)的推斷。

　　成本預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理手段、起點和財務(wù)預(yù)算的一個重要組成部分，是企業(yè)成本管理在一個時期內(nèi)的成本水平、成本目標(biāo)的一種書面方案，是成本決策結(jié)果的系統(tǒng)化。正確地編制成本預(yù)算，可為企業(yè)預(yù)算期成本管理工作指明奮斗目標(biāo)，并為進行成本管理提供直接依據(jù);而且，成本預(yù)算還能動員和組織全體職工精打細算、挖掘潛力，控制成本耗費，促使企業(yè)有效地利用人力、物力、財力努力改善經(jīng)營管理，以盡可能少的勞動耗費獲得較好的經(jīng)濟效益。同時，成本預(yù)算還可作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考評標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)成本預(yù)算的基本要求

　　成本預(yù)算的編制過程，是對公司未來經(jīng)營管理活動成本的安排過程。為了保證成本預(yù)算的有效性，編制成本預(yù)算時，必須遵循以下基本要求：

　　1.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)

　　物業(yè)管理企業(yè)的收入預(yù)算、資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等都是編制成本預(yù)算的重要依據(jù)。編制成本預(yù)算時，一方面要綜合地反映這些預(yù)算的要求，另一方面又要根據(jù)合理降低管理服務(wù)成本、減少相關(guān)費用的要求，對這些預(yù)算提出進一步的改進意見，使企業(yè)的各項預(yù)算相互銜接，協(xié)調(diào)平衡。

　　2.成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)

　　物業(yè)管理企業(yè)制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用定額等，是編制成本預(yù)算的直接依據(jù)。成本預(yù)算必須以各項先進的技術(shù)經(jīng)濟定額為基礎(chǔ)，因此，應(yīng)及時完善和修訂各項技術(shù)經(jīng)濟定額。

　　3.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證

　　在編制成本預(yù)算時，首先應(yīng)進行成本預(yù)測，如果沒有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施，成本預(yù)算便失去了意義，編制和執(zhí)行成本預(yù)算就會流于形式，也不能作為成本分析和考核的依據(jù)。因此，編制成本預(yù)算應(yīng)積極發(fā)動職工，提出具體切實可行的措施，使成本預(yù)算建立在可靠的基礎(chǔ)之上。同時，職工的參與也能有效地增強其對成本管理目標(biāo)的認同，從而提高達成目標(biāo)的可能性。

　　4.成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益

　　物業(yè)管理服務(wù)中，如何提高物業(yè)管理資金的使用效益是物業(yè)管理企業(yè)始終關(guān)心的主題。為此，不僅要求嚴格控制成本支出，更重要的是在編制成本預(yù)算的過程中，應(yīng)充分考慮各項成本支出的必要性及其經(jīng)濟價值，防止和避免成本預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的成本項目。

　　5.成本預(yù)算既要符合實際，又要適當(dāng)留有余地

　　預(yù)算作為一種控制目標(biāo)，其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時也應(yīng)是可實現(xiàn)的，不應(yīng)是高不可攀的，否則，財務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言，編制的財務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。

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　　二、成本預(yù)算的編制方法

　　成本預(yù)算有多種編制方法。理論研究表明，成本預(yù)算的編制方法不同，其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實中，物業(yè)管理企業(yè)編制成本預(yù)算的方法主要有：

　　(一)固定預(yù)算

　　固定預(yù)算又稱靜態(tài)運算，是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法，其假設(shè)前提是：(1)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是企業(yè)必需的;(2)原有的各項開支都是合理的;(3)增加費用預(yù)算是值得的。

　　固定預(yù)算的主要特點是，預(yù)算編出后，在預(yù)算期內(nèi)除特殊情況必須追加預(yù)算外一般不做變動或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預(yù)算。固定預(yù)算通常每年編制一次，使預(yù)算期間同會計年度相一致，便于對預(yù)算的執(zhí)行情況和結(jié)果進行考核、評價。

　　固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為：編制簡單，預(yù)算的編制成本較低;此外，由于固定預(yù)算以過去的費用支出為基礎(chǔ)，費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為：沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時，由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

　　(二)彈性預(yù)算

　　彈性預(yù)算又稱變動預(yù)算，是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計支出的費用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。這種預(yù)算隨著物業(yè)經(jīng)營管理活動水平的不同可以作相應(yīng)的調(diào)控，具有伸縮性，因而稱為彈性預(yù)算。

　　彈性預(yù)算是為克服固定預(yù)算無法準(zhǔn)確地預(yù)見未來成本可能達到的程度和發(fā)展趨勢這一缺陷而產(chǎn)生的，它主要適用于彈性成本預(yù)算和彈性利潤的預(yù)算。而彈性成本預(yù)算主要指生產(chǎn)費用彈性預(yù)算和管理費用彈性預(yù)算。

　　彈性預(yù)算就是根據(jù)業(yè)務(wù)量的多少，列出幾個不同水平的費用預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的具體情況，可以每隔一定的比例列出一個不同水平的預(yù)算，而編制成費用彈性預(yù)算表。實際執(zhí)行時，就可以根據(jù)實際經(jīng)營管理水平與業(yè)務(wù)量，對照相應(yīng)的費用預(yù)算進行控制。這種彈性預(yù)算是隨著業(yè)務(wù)量的變動而變動的預(yù)算，不存在執(zhí)行時需要有追加預(yù)算的手續(xù)。而且彈性預(yù)算技術(shù)要求在預(yù)算制訂過程中考慮多種因素的影響，因此可導(dǎo)致預(yù)算更為精確。

　　編制彈性成本(費用)預(yù)算的主要方法一般有兩種：(1)列表法。列表法又稱多水平法，就是按照物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)能力的利用程度的不同而編制的多種管理服務(wù)水平的預(yù)算。(2)公式法。公式法就是利用y=a+bx的公式，計算各種管理經(jīng)營活動水平下的預(yù)算成本。其中：y代表某項成本預(yù)算總金額;a表示其中的固定成本金額;b代表單位變動成本金額;x代表業(yè)務(wù)量。因此，只要具備某項成本中固定成本a和單位變動成本b，就可以根據(jù)實際的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量隨時計算出該項成本的預(yù)算金額，并用此預(yù)算金額對成本支出進行控制和考核。

　　(三)零基預(yù)算

　　零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。它產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代并已被西方國家廣泛使用并公認為是有效的管理方法。它的基本理論是：在每一預(yù)算期對任何一項預(yù)算開支項目，不考慮以往會計期間所發(fā)生的費用項目或費用額，而是以所有的預(yù)算支出均為零為出發(fā)點，一切從實際需要與可能出發(fā)，逐項審議預(yù)算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。在我國，零基預(yù)算作為成本預(yù)算的一種編制方法，越來越多地應(yīng)用于產(chǎn)出較難辨認的服務(wù)性部門費用預(yù)算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。

　　零基預(yù)算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預(yù)算。對物業(yè)管理企業(yè)而言，零基預(yù)算有著重要價值。在既定的管理收費標(biāo)準(zhǔn)下，它有助于提高管理收費的使用效益，改善物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。但零基預(yù)算也有一些不足，主要表現(xiàn)為：編制預(yù)算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

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　　(四)滾動預(yù)算和概率預(yù)算

　　在編制成本預(yù)算時，除了常用的固定預(yù)算、彈性預(yù)算和零基預(yù)算以外，還可以用滾動預(yù)算和概率預(yù)算二種方法。

　　1.滾動預(yù)算

　　滾動預(yù)算(連續(xù)預(yù)算)是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。因為它是滾動式的編制預(yù)算，因此稱為滾動預(yù)算。

　　滾動預(yù)算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。逐季滾動編制的預(yù)算比逐月滾動的工作量小，但預(yù)算精度較差?；旌蠞L動是指在預(yù)算編制過程中，同時使用月份和季度作為預(yù)算的編制和滾動單位的方法。它可以做到長計劃短安排、遠略近詳，減少預(yù)算工作量。

　　滾動預(yù)算能將原預(yù)算的調(diào)整、銜接工作從被動型轉(zhuǎn)化為主動型，將事后的預(yù)算控制轉(zhuǎn)化為事前的預(yù)算控制，使預(yù)算適應(yīng)客觀情況的發(fā)展，具有促進企業(yè)管理服務(wù)活動協(xié)調(diào)進行的作用。同時，也有利于企業(yè)管理人員對預(yù)算資料作經(jīng)常性的分析研究，并能根據(jù)當(dāng)前預(yù)算執(zhí)行過程中的種種情況及時加以修訂，使企業(yè)的經(jīng)營活動始終有一個較長遠的總體戰(zhàn)略布局。

　　2.概率預(yù)算

　　概率預(yù)算是指運用概率論原理，對成本預(yù)算編制中所涉及的諸多變量(如價格、業(yè)務(wù)量等)在一定范圍內(nèi)的變動作出近似的估計，從而使預(yù)算的編制能把未來預(yù)計的各種因素的變化考慮進去，使預(yù)算更為符合實際。

　　概率預(yù)算的編制方法是：

　　(1)確定預(yù)算編制所涉及的每一變量。

　　(2)確定每一變量的變化范圍及其可能性。

　　(3)計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率。

　　(4)對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計算加總，求取成本期望值。

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　　三、成本預(yù)算的編制程序

　　不同的物業(yè)管理企業(yè)，編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言，為調(diào)動廣大員工的積極性，在成本預(yù)算的編制過程中，應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理企業(yè)的各個部門和所有員工共同參與，并由物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門負責(zé)編制財務(wù)預(yù)算，包括成本的預(yù)算。

　　(一)成本預(yù)算的編制方式

　　各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理企業(yè)管理層首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下);各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實際情況，編制出分季度的成本預(yù)算草案，并上報物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門(一上);財務(wù)部門對各部門的成本預(yù)算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務(wù)預(yù)算(包括成本預(yù)算)，并報物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準(zhǔn)后，正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。

　　(二)成本預(yù)算的編制程序

　　(1)收集和整理有關(guān)資料。在編制成本預(yù)算前，財務(wù)部門要收集和整理有關(guān)資料，對上年度成本預(yù)算的執(zhí)行情況進行分析，總結(jié)上年度執(zhí)行成本預(yù)算的經(jīng)驗和存在的問題，提出改進措施，以便正確地、真實地編制預(yù)算期成本預(yù)算。

　　需要收集和整理的資料主要包括：預(yù)算期業(yè)務(wù)量、物資采購情況和工資情況等有關(guān)資料;材料消耗定額、工時消耗定額和費用消耗定額等有關(guān)定額資料;上級下達的成本降低指標(biāo)等資料;國家有關(guān)成本開支規(guī)定及編制成本預(yù)算的要求等資料;本企業(yè)上年度的實際成本以及同行業(yè)同類管理服務(wù)的成本資料等。

　　(2)對預(yù)算期成本指標(biāo)進行預(yù)測。在編制成本預(yù)算前，財務(wù)部門先分別預(yù)測由于材料費的升降而影響的服務(wù)成本降低率，人工費的升降而影響的服務(wù)成本降低率，生產(chǎn)費用的升降而影響的服務(wù)成本降低率;然后加以匯總，計算出總的服務(wù)成本降低率。將預(yù)測的成本降低率，與上級下達的成本降低率指標(biāo)相比較，若前者大于后者，即表明企業(yè)(部門)按照預(yù)測的成本降低率的有關(guān)數(shù)據(jù)編制預(yù)算年度成本預(yù)算，可完成上級下達的成本降低任務(wù);反之，企業(yè)(部門)就必須調(diào)整有關(guān)數(shù)字，重新計算成本降低率，以保證上級下達的成本降低任務(wù)的順利完成。

　　(3)根據(jù)企業(yè)(部門)特點編制成本預(yù)算。成本預(yù)算是在進行了成本預(yù)測，實現(xiàn)了成本降低指標(biāo)試算平衡的基礎(chǔ)上編制的。由于企業(yè)的規(guī)模、生產(chǎn)經(jīng)營特點及管理要求不同，因而成本預(yù)算的編制程序也不盡一致。

　　(三)不同成本的預(yù)算編制

　　1.營業(yè)成本預(yù)算

　　營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，其預(yù)算包括直接人工費和直接材料費預(yù)算兩部分。其中，直接人工費預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預(yù)計支出，而直接材料費預(yù)算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。由于營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用，因此，編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務(wù)的直接人工費，根據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定，其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。

　　2.管理費用預(yù)算

　　管理費用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡便起見，物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預(yù)算。

　　3.財務(wù)費用預(yù)算

　　財務(wù)費用預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算，其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等。對于一般的物業(yè)管理企業(yè)來說，如果不涉及融資的問題，通常該項費用預(yù)算值為零。

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