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　　一、成本估算的目的

　　物業管理服務成本，主要有包括有人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以及經業主同意的其他費用。

　　專項維修資金，即物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用支出，雖然從業主預先繳納的專項維修資金中支付，不計入物業管理服務支出或者物業管理服務成本，但也需要依據有關估算結果，制定科學的支出計劃和補充計劃。此外，在經營性物業中，與住宅專項維修資金相對應的公共維修基金或大修基金，是從業主逐期獲取的租金或經營收入中提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為依據。

　　目前我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實行物業管理服務費用包干制時，物業管理服務費用的構成包括物業管理服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同。實行物業管理服務費用酬金制時，預收的物業管理服務資金包括物業管理服務支出和物業管理企業的酬金，這種收費方式，類似工程采購中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。

　　由此可以看出，不論是以包干制還是以酬金制，科學估算物業管理服務成本或者物業管理服務支出，是物業管理企業的一項重要工作。成本估算的成果，既可以服務于物業管理招標投標階段確定物業管理服務費用報價，更可以服務于物業管理服務實施過程中企業內部的成本管理工作。

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　　二、主要成本項目的估算方法

　　(一)人工費的估算

　　該項成本是指物業管理企業的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費以及加班費和服裝費等。

　　1.基本工資(F1)(元/月)

　　各類管理服務人員的基本工資標準根據企業性質，參考當地平均工資水平確定。

　　2.社會保險費(F2)(元/月)

　　社會保險費包括醫療、工傷保險、養老保險、待業保險、住房基金(含住房公積金)等，應當根據當地政府的規定由企業確定。

　　3.按規定提取的福利費(F3)(元/月)

　　福利費包括以下三項：

　　(1)福利基金。按工資總額的14%計算。

　　(2)工會基金。按工資總額的2%計算。

　　(3)教育經費。按工資總額的1.5%計算。

　　4.加班費(F4)(元/月)

　　加班費按人均月加班2～3天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。

　　5.服裝費(F5)(元/月)

　　按每人每年2套服裝計算，其服裝標準由企業自定。計算出服裝費后再除以12個月，即可得到每月服裝費。

　　該項費用的測算方法是根據所管物業的檔次、類型和總收費面積，先確定各級各類管理服務人員的編制數，然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米。

　　6.工服洗滌費(F6)(元/月)

　　工服洗滌費根據實際需要企業擔負洗滌費用的工服數量，按照當地的洗滌費標準計算確定。

　　(二)辦公費估算

　　辦公費是物業管理企業開展正常工作所需要的有關費用。主要包括：

　　1.交通費(F1)(元/年)

　　交通費包括車輛耗油、維修保養費、保險費、保養費、養路費等。

　　2.通信費(F2)(元/年)

　　通信費包括電話費、傳真費、手機費等。

　　3.低值易耗文具、辦公用品費(F3)(元/年)

　　低值易耗文具、辦公用品費包括文具(如筆墨)、紙張、打印復印費等。

　　4.書報費(F4)(元/年)

　　書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業書報所需要的花費。

　　5.宣傳廣告和市場推廣費(F5)(元/年)

　　該項費用支出的數量取決于物業的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況等。

　　6.法律費用(F6)(元/年)

　　經常出現在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用、預估房產稅的支出、定期檢討法律文件(如租約、合同等)等費用支出等。律師費是該項下的經常費用。

　　7.節日裝飾費(F7)(元/年)

　　在法定節假日，如元旦、春節、國慶等節日進行物業裝飾的費用。

　　8.辦公用房租金(含水電費)(F8)(元/年)

　　(三)共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算

　　該項費用在物業管理成本中通常都占有較大比例，而且其中的具體項目也比較多。主要包括以下幾項：

　　1.維修保養費(F1)(元/年)

　　該項費用主要用于核算物業內外部的總體維修保養費用支出。具體內容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養、鍋爐檢查與維修、空調維修保養、小型手動工具和防火設備購置等支出。

　　2.裝修費(F2)(元/年)

　　該費用科目一般包括裝修材料費(如墻紙、涂料等)、工器具和設備使用費(攤銷)、人工費、管理費和承包商利潤(如果發包)。

　　3.能源費(電、氣、油料等)(F3)(元/年)

　　物業經營管理過程中消耗的能源的成本。

　　4.康樂設施費(F4)(元/年)

　　該項成本即康樂設施的運營成本，主要是健身設施、游泳池和其他康樂設施的維修、保養費支出。有時救生員、器械使用指導員和其他康樂服務人員的工資也屬于此項成本的開支范圍。

　　5.雜項費用(F5)(元/年)

　　該項費用是指為保持物業正常運轉而需要支出的非經常性的、零星的費用項目，如停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆建筑物內外的有關標志或符號等的費用支出。

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　　(四)保安費估算

　　保安費是指維持物業公共區域秩序的費用，它由保安系統費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構成。

　　1.保安系統費(F1)(元/年)

　　保安系統費具體包括以下內容：

　　(1)保安系統日常運行電費及維修保養費。其數值為保安系統用電量×電費單價+日常維修養護費。

　　(2)日常保安器材費。即日常保安用警棍、對講機、電池和電筒等的購置費。

　　(3)更新儲備金。該項費用為保安系統購置費與安裝費之和除以保安系統正常使用年限的數值。

　　2.保安人員人身保險費(F2)(元/年)

　　3.保安用房和保安人員住房租金(F3)(元/年)

　　根據實際情況，分別計算出這些費用，加總后再分攤到每月每平方米中即得出保安費。

　　(五)清潔衛生費估算

　　清潔衛生費是指樓宇內共用部位、公共區域的日常清潔保養費用。包括：

　　1.清潔工具購置費(F1)(元/年)

　　此項費用包括垃圾桶、拖把等的購置費。

　　2.勞保用品費(F2)(元/年)

　　3.清潔機械材料費(F3)(元/年)

　　此項費用包括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等。

　　4.化糞池清理費(F4)(元/年)

　　5.垃圾外運費(F5)(元/年)

　　6.其他費用(F6)(元/年)

　　7.水池清潔費(F7)(元/年)

　　上述各項費用可按實際情況分別估算出其各自的年總支出，然后加總，用各項費用總和除以參與測算的物業面積與12個月的乘積即得到環衛清潔費。

　　(六)綠化養護費估算

　　綠化養護費是指物業區域內綠化的養護費用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應測算項目有：

　　1.綠化工具費(F1)(元/年)

　　此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。

　　2.勞保用品費(F2)(元/年)

　　此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費用。

　　3.綠化用水費(F3)(元/年)

　　4.農藥化肥費(F4)(元/年)

　　5.雜草清運費(F5)(元/年)

　　6.園林景觀再造費(F6)(元/年)

　　此項費用包括補苗費、環境內擺設花卉等的費用。

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　　(七)固定資產折舊費估算

　　該項費用是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定包括：

　　1.交通工具(汽車等)(F1)(元/年)

　　2.通信設備(電話機、手機、傳真機等)(F2)(元/年)

　　3.辦公設備(桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等)(F3)(元/年)

　　4.工程維修設備(管道疏通機、電焊機等)(F4)(元/年)

　　5.其他設備(F5)(元/年)

　　(八)保險費估算

　　物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用開支，不包括員工醫療險和失業險，后者在人工費里列支。

　　對于公寓、別墅區，一般只對配套的水電設施投保;對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產險，包括土建、裝修和設備(如酒店的中央空調等)。一般是按樓宇或設備的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險(如電梯責任保險)。

　　(九)專項維修資金

　　專項維修資金支出，是在新建物業保修期滿后，為確保物業的公用部位、公共設施和共用設備的完好和正常運轉，而對其進行定期檢查、維修和更新、改造所需的費用開支。專項維修資金項下的開支，從主要包括以下幾項費用：

　　1.工資津貼等費用(F1)(元/年)

　　它是指物業的維修更新工程中施工工人、維修技術人員的工資、獎金、津貼和多種物價補貼費等。

　　2.設備、零部件和材料購置費(F2)(元/年)

　　它是指在維修更新物業的過程中，需要更換的設備、零部件購置費用和維修更新工程中使用的各種材料費。

　　3.機械使用費(F3)(元/年)

　　它是指維修更新工程中使用各類機械的費用，主要包括機械用的燃料動力費、材料費、折舊修理費、替換工具部件費、運輸裝卸費、輔助設施費等。

　　4.水、電、氣費(F4)(元/年)

　　它是指維修或更新工程中耗用的水、電、氣費支出。

　　5.管理費(F5)(元/年)

　　它是指為組織和管理維修或更新工程所發生的各項費用，包括辦公費、管理人員工資、交通費和其他管理費等。

　　三、成本估算結果匯總

　　完成前述各單項成本估算后，還需要進行各成本項目的匯總，以便形成按單位建筑面積計算的合計物業管理服務成本或物業管理服務支出。物業管理成本估算結果匯總計算，可借助于如下公式：

　　P=∑Fi/S

　　式中：

　　P――某項物業管理成本，單位為元/月?m2;

　　Fi――各分項費用;

　　i――費用項數，i=1，……，n;

　　∑――所有費用項目算術和;

　　S――參加測算的物業總建筑面積。

　　此外，物業管理企業還要進行成本估算結果的分析工作，根據以往經驗，分析判斷各項費用比例的合理性，并在必要時進行相應的調整和修正。

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