點擊進入：2012年物業管理師《物業經營管理》章節知識點解析匯總>>

　　一、投資回收與投資回報

　　房地產投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。例如，金融機構在向居民提供抵押貸款時，借款人在每月的還款額中，一部分是還本，另一部分是付息，對于金融機構來說，借款人還本的部分就是其貸款(投資)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融機構所獲得的貸款(投資) 回報。

　　如果用公式來分析，最容易理解的是利用等額系列支付的年值與現值之間的關系。

　　二、財務評價指標體系

　　房地產投資分析的目的，是考察房地產投資項目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用;動態指標是考慮了資金時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。動態評價指標，能比較全面地反映投資方案整個計算期的經濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。

　　清償能力指標，是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果。

　　三、盈利指標計算方法

　　(一)動態指標

　　1.財務凈現值

　　財務凈現值(NPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和，是房地產開發項目財務評價中的另一個重要經濟指標。

　　基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。

編輯推薦：2012年物業管理師各科目章節知識點解析匯總專題>>