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　　業主大會的籌備與成立

　　1.成立業主大會的限制和選擇

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會，而不能成立多個業主大會。對于由眾多業主構成的物業管理區域，只有成立業主大會才能民主解決物業管理的公共事項;對于業主數量很少的物業管理區域，業主共同商討物業管理問題很方便，業主大會成立與否并不影響業主關于物業管理的民主決策，因此，這樣的物業管理區域，可以不成立業主大會?！稐l例》規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責?！崩?，有的大廈建筑規模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業管理區域，但大廈產權統屬一人或幾人，業主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業主大會。業主大會僅僅是業主民主決策一種組織形式，《條例》規定業主大會制度，是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害，只要不影響業主民主決策，是否成立業主大會，由物業管理區域的全體業主決定。

　　2.業主大會的籌備

　　(1)成立業主大會籌備組

　　業主籌備成立業主大會，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公

　　有住房出售單位)組成業主大會籌備組。業主大會籌備組負責業主大會籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　(2)業主大會籌備組的工作內容

　　①確定首次業主大會會議召開的時問、地點、形式和內容;

　　②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);

　?、鄞_認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　?、艽_定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

　?、葑龊谜匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　(3)籌備業主大會的工作要求

　?、贅I主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告;

　　②公告《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案)的同時，應當將業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;

　　③確認業主身份，應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準;

　　④業主在首次業主大會會議上的投票權，應當根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區、直轄市制定的實施辦法進行。

　　3.業主大會的成立

　　業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會的會議議程一般包括以下內容：

　　(1)報告業主大會的籌備工作情況;

　　(2)宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(3)宣讀《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案，宣講業主對草案提出的修改意見，以及業主大會籌備組根據業主意見對《業主大會議事規則》和《業主公約》的修改結果;

　　(4)投票通過《業主大會議事規則》和《業主公約》;

　　(5)宣讀業主委員會委員候選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。

　　《條例》還規定：“業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定?！?/P>

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