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　　前期物業服務合同的時效

　　由建設單位與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，僅僅是在業主不具備自行選聘物業管理企業條件下的權宜措施，因此在業主自行選聘物業管理企業條件具備后，必須保護業主選聘物業管理企業的自主權。《條例》第二十六條對此作出了特別規定：“前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”

　　《條例》關于前期物業服務合同的規定，可以從以下兩方面解釋：

　　一方面，前期物業服務合同可以約定期限。與一般的服務性行為不同，物業管理服務具有長期性的特點。物業管理企業實施物業管理服務過程中，要進行添置設施設備等一些前期投入，這些前期投入作為企業的經營成本，需要一定時間的經營活動才能逐步得到回收。物業管理企業在承接物業之前，要進行成本測算和經營風險預測，前期物業服務合同期限不確定，不利于物業管理企業統籌安排工作，降低交易成本費用，防范經營風險，而且會導致物業管理市場秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。另外，物業管理企業也存在一個選擇物業管理服務項目的問題，在約定的期限結束以后，物業管理企業可以自動結束合同約定的物業服務項目，而不用承擔違約責任。同時，這也可以督促業主及時成立業主大會，實現自己的選聘物業管理企業的權利。

　　另一方面，前期物業服務合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿，但業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。也就是說，前期物業服務合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒有業主大會選聘的物業服務合同生效才能實現。這是由前期物業管理本身的過渡性決定的。一旦業主組成了代表和維護自己利益的業主大會，選聘了物業管理企業，進入了正常的物業管理階段，則前期物業管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時為準。

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