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　　前期物業服務合同的特征

　　通常狀況下，業主、業主大會選聘物業管理企業開展工作，物業服務合同在業主大會和物業管理企業之間簽訂。但一般情況下，在物業建成之后、業主大會成立之前，就需要進行物業管理活動。由于業主大會尚未成立，不可能由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。這種情況下，只能由建設單位選聘物業管理企業對物業實施管理服務，物業服務合同在建設單位和物業管理企業之間簽訂。這時的物業服務合同稱為前期物業服務合同。所以，前期物業服務合同發揮著重要的作用，是物業從建設到管理順利銜接的關鍵環節。前期物業服務合同有以下特征：

　　(1)前期物業服務合同具有過渡性。前期物業服務合同的期限，存在于業主、業主大會選聘物業管理企業之前的過渡時間內。實踐中，物業的銷售、業主的入住是陸續的過程，業主召開首次業主大會會議時間的不確定性決定了業主、業主大會選聘物業管理企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限也是不確定的。但是，一旦業主大會成立或者全體業主選聘了物業管理企業，業主與物業管理企業簽訂的合同發生效力，就意味著前期物業管理階段結束，進入了通常情況下的物業管理階段。

　　(2)前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂。通常情況下物業服務合同的簽訂主體是業主與物業管理企業，而前期物業服務合同簽訂的主體是建設單位和物業管理企業。這是因為首次業主大會尚未召開，業主還不能形成統一意志來決定選聘物業管理企業，而此時已有實施物業管理的現實必要，為了維護正常的物業秩序，保護業主現實的合法權益，《條例》規定，建設單位選聘物業管理企業的，應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同。而且，建設單位一開始就擁有物業，是第一業主，這是建設單位享有第一次選聘物業管理企業的優先權，能夠簽訂前期物業服務合同的合理依據。

　　(3)前期物業服務合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業管理涉及廣大業主的公共利益，《條例》要求前期物業服務合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責權利，防止建設單位和物業管理企業侵害業主權益的情況發生，發生糾紛時也有據可查。

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