【返回物業管理的概念】

　　1.《條例》既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看，主要規范的是居住物業(住宅物業)的物業管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業的物業管理活動，沒有專門的法律規定，實踐中多是參照居住物業的有關規定執行。在《條例》制定過程中，有一種意見認為居住物業和非居住物業差別甚大，業主對物業服務的要求也不一樣，應當分別立法，而《條例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言，因此《條例》應當更名為居住物業條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業的內容。經深入的調研和充分的討論，這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業和非住宅物業在物業形態、業主的組成、業主對服務的需求、物業管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業服務合同來解決。當然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區分，有些規定就只適用于住宅物業。例如，在前期物業管理階段，《條例》規定住宅物業的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業管理企業，而對非住宅物業的建設單位，就沒有這一要求(第二十四條);同時《條例》第五十四條規定住宅物業應當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業則未作強制性規定。

　　2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉村。《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業管理活動，也適用于鄉村的物業管理活動。在《條例》起草過程中，曾幾易名稱。究其原因，除了前面提到的住宅物業和非住宅物業之爭外，城市和鄉村之爭是另外一個原因。有意見認為，物業管理在我國尚處于起步階段，目前階段的物業管理，基本限于城市之內，因此，應當制定城市物業管理條例。另一種意見則認為，雖然從全國情況來看，物業管理確實主要存在于城市，但不可否認的是，在一些比較發達的鄉村，物業管理活動已經存在。尤其是在沿海一些經濟比較發達的地區，城鄉差別已經逐步縮小。同時，并非只有城市才會出現物業管理的需求，對鄉村也存在，在廣東一些城市的城中村居住區和新農村住宅區都已經實施了物業管理，效果較好。而且隨著社會經濟的發展和人民生活水平的逐步提高，鄉村對物業管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規范城市物業管理活動，那么鄉村已經存在和將要出現的物業管理活動將無法可依。這顯然不利于物業管理在我國的發展，也不利于發揮物業管理制度良好的社會和經濟效益。

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