【返回物業管理的概念】

　　1.物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動

　　對于房屋等建筑物的管理，業主可以根據不同情況采用不同的方式。從實際情況來看，主要有三種方式：其一是業主自己進行管理;其二是業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司;其三是業主選聘物業管理企業進行管理。《條例》調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。當然，這并不意味著業主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。就業主自行管理而言，作為建筑物的所有權人，業主可行使對建筑物的占有權、使用權、收益權、處分權，對建筑物的維修、養護、管理屬于業主行使所有權的體現，對此，《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)等法律、法規已有規定。就業主委托專業公司提供專項服務而言，業主和專業公司之間是委托服務合同關系，應當按照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)等相關法律、法規的規定來執行。《條例》之所以就業主通過選聘物業管理企業實施建筑物管理單獨立法，是基于這種方式的特殊性。

　　必須說明的是，業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業。換言之，是否選聘物業管理企業來對物業實施管理，是業主的權利。《條例》并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理，但是，如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理，則應當按照《條例》的規定來進行。

　　2.物業管理活動的基礎是物業服務合同

　　物業管理活動的實質是業主和物業管理企業就物業管理服務為標的所進行的一項交易。市場經濟條件下，交易的進行主要通過合同作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。物業管理作為一項市場行為，也是通過合同才產生的。物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議。物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎。物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的。物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系，明確了物業管理活動的基本內容。物業管理企業根據物業服務合同提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用，雙方是平等的民事法律關系。

　　3.物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

　　物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理企業提供的清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務。

　　除此之外，物業管理企業可以接受業主和使用人的特別委托，為其提供物業服務合同約定以外的服務項目;也可接受供水、供氣、供熱等公用事業單位的委托，有償為其向業主代收有關費用。

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