物業管理師考試輔導：投資分析的基本概念(1)
更新時間：2011-08-15 13:57:57
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第一節 投資分析的基本概念 $lesson$
一、現金流量
房地產投資活動可以從實物形態和貨幣形態兩個方面進行考察。從實物形態上看，房地產置業投資活動表現為投資者利用所購置的房地產，通過物業管理活動，最終為租戶提供可入住的生產或生活空間。從貨幣形態上看，房地產置業投資活動表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。
對于一個特定的經濟系統而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現金和其他貨幣支付形式)體現的資金流出或資金流入。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時點上實際發生的資金流出或流入叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫做現金流出，流入系統的資金叫做現金流入。現金流出與現金流入之差稱為凈現金流量。
經濟活動的類型和特點不同，現金流入和現金流出的具體表現形式也會有很大差異。對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。
房地產投資分析的目的，是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流入，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。
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