(五)第五章　物業的使用與維護 $lesson$

　　本章共7條，對物業的使用與維護相關問題進行規范。

　　在物業的使用和維護中，各方面反映比較強烈的問題主要有：公共建筑和共用設施改變用途問題;占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項維修資金制度問題;利用物業共用部位、共用設施設備經營問題;存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的物業維修養護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當，會侵犯多個業主甚至是全體業主的合法權益。實踐中，由于此類問題處理不當造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴重的還造成居民生命財產損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既直接影響物業管理活動的正常開展，又事關社會穩定和居民生命財產安全。

　　針對實踐中物業管理企業和個別業主擅自改變公共建筑和共用設施用途的行為，《條例》第五十條規定公共建筑和共用設施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設施用途的程序作了嚴格限制。

　　針對亂挖、亂占小區道路、場地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對業主、物業管理企業和供水、供電等單位臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規范，明確了相應的程序，強化了占用人恢復原狀的義務。

　　為了明確物業區域內市政設施的維修、養護責任，《條例》第五十二條規定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業管理區域內相關管線、設施設備的維修養護責任。

　　在物業管理區域內，房屋裝飾裝修對小區環境、物業安全等影響甚大，為了規范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規定了業主和物業管理企業之間的告知義務。

　　物業的維修養護，尤其是大、中修和更新改造，需要資金數額較大，未雨綢繆，籌集專項維修資金以備不時之需至關重要。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。

　　為了規范物業的共用部位、共用設施設備經營行為，確保業主的合法權益，《條例》第五十五條對利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的程序以及經營收益的分配作了原則規定。

　　為了消除安全隱患，維護公共利益以及業主合法權益，《條例》第五十六條明確了責任人對存在安全隱患物業的維修養護責任和有關業主的配合義務，同時規定物業管理企業在一定條件下可以代責任人維修養護，費用由責任人承擔，以確保物業安全。

　　本章規定對于規范業主、物業管理企業以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業的正常使用與維護，具有十分重要的意義。

　　(六)第六章　法律責任

　　法律責任是法律、法規、規章必不可少的重要組成部分。任何一項完整的法律規范，都應當包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。其中，法律責任的規定是體現法律規范國家強制力的核心部分，如果在一個法律文件中缺乏法律責任的規定，法律所規定的權利和義務就形同虛設。因此，在法律、法規乃至規章中，根據其所調整的社會關系的性質、特點，正確、合理地選擇、規定法律責任的條款，對保證法律、法規、規章的有效實施具有非常重要的現實意義。

　　法律責任，又稱違法責任，是指法律關系的主體由于其行為違法，按照法律、法規規定必須承擔的消極法律后果。這一概念包括以下幾層含義：第一，承擔法律責任的主體既包括公民、法人，也包括機關和其他社會組織;既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實施是承擔法律責任的核心要件。第三，法律責任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負擔。第四，法律責任只能由有權國家機關依法予以追究。

　　法律責任不同于其他社會責任，如政治責任、道義責任等，法律責任有其自身的特征：

　　第一，它是與違法行為相聯系的。沒有違法行為，就談不上法律責任。由于違法行為的性質和危害程度不同，違法行為所應承擔的法律責任也不相同。

　　第二，它的內容是法律明確而又具體規定的。法律責任是一種強制性的法律措施，必須由有立法權的國家機關根據立法權限依照法定程序制定的有關法律、行政法規、地方性法規或者規章來加以明文規定。

　　第三，它具有國家強制性。法律責任是以國家強制力為后盾的。所謂國家強制力，是指國家司法機關或者行政機關有權采取的，能夠迫使違法行為人承擔其效果的強制力。其他責任，如道德責任，只能通過輿論監督等途徑進行，不能通過國家強制力保證執行。

　　第四，它是由國家授權的機關依法實施的。對違法行為追究法律責任，實施法律制裁，是國家權力的重要組成部分，必須由國家授權的機關，主要是國家司法機關和有關國家行政機關依法進行，其他任何組織和個人均無權進行。

　　《條例》的法律責任有如下幾個方面的特點：

　　(1)行政責任、民事責任并存。物業管理本質上是一類特殊的民事關系，即使在其中的一方主體廣大業主中，還存在著單個業主利益和全體業主共同利益的沖突。同時，物業管理企業的違法行為往往損害的是多數業主的公共利益，不僅要承擔民事責任，而且要服從行政機關的監督，因此物業管理中的違法行為多數都構成民事違法和行政違法兩個方面。《條例》在設定法律責任時，對行政責任和民事責任都作了相應的規定。

　　以規定民事責任的方式來實現國家行政管理的目的，是《條例》中法律責任設計的一個特點，體現了市場經濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關由直接的干預者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設定科學的行為規則、責任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負責。

　　(2)為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關系，《條例》在設定法律責任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設定行政處罰的原則;確實涉及違反行政管理規定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優先保證民事責任的承擔，以充分體現優先保護全體業主利益的原則。

　　(3)體現了業主自我管理、自我監督的原則。由于物業管理中涉及到單個業主和全體業主共同利益的矛盾，當業主的某些違法行為損害全體業主共同利益時，由業主先進行自我管理、自我約束，然后再追究相應的法律責任。

　　(七)第七章　附則

　　第七十條是關于《條例》生效日期的規定，明確《條例》自2003年9月1日起實施。按照法律不溯及既往的一般原理，《條例》生效以前的物業管理活動，不適用《條例》的規定。之所以在公布日期和實施日期之間留出一段時間，是考慮到物業管理是一項關系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時間被各方所了解和熟悉。同時，在《條例》頒布之前，大多數省、自治區、直轄市都頒布了相應的地方法規或者規章以規范本地方的物業管理活動，《條例》公布以后，這些地方法規和規章中存在的與《條例》不相符的規定都必須作相應的修改。同時，這一段時間也是宣傳教育的時間，由于物業管理與老百姓的生活息息相關，只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》，才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。

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