四、《條例》主要內容簡介 $lesson$

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規定。

　　作為第一部全國性的物業管理法規，《條例》第一條開宗明義，將規范物業管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環境作為其立法宗旨。

　　物業管理雖然在我國發展迅速，涉及面甚廣，但在實際生活中，對物業管理的內涵并沒有形成一個統一的看法。為了避免不必要的紛爭，《條例》第二條對物業管理的概念作了界定，明確了條例的調整范圍。

　　就業主而言，選擇一個合適的物業管理企業對于其能否獲得期待的物業管理服務至關重要，為此《條例》第三條明確規定提倡業主通過市場競爭機制選聘物業管理企業。

　　在知識經濟時代，創新和科技進步是永恒的主題。物業管理服務質量的提高，也需借助新技術、新方法，也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業管理利用創新和科技進步來提升物業管理服務水平。

　　為了加強對物業管理活動的監督管理，《條例》第五條明確了各級房地產主管部門對物業管理活動的監督管理權。

　　(二)第二章　業主及業主大會

　　本章共15條，規定了業主的概念、權利與義務，業主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規則，業主委員會的性質、職責與組成，業主公約的內容、法律效力，業主大會、業主委員會與居民委員會的關系等內容。

　　隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內有多個產權人(即多個業主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效機制。

　　鑒于業主和業主大會的重要性，本條例專設第二章，對業主和業主大會的權責及其運行機制作了明確的規定。這對于規范業主行為，保障業主合法權益，促進物業管理活動的健康發展將起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物業管理

　　本章共11條，是關于前期物業管理的規定，包括前期物業服務合同、業主臨時公約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料的移交、物業管理用房、物業的保修責任等內容。

　　由于物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業沒有必要和單個業主逐一簽訂物業服務合同，只需在被業主大會選聘之后，與業主委員會簽訂統一的物業服務合同。也就是說，物業管理法律關系是建立在全體業主和物業管理企業之間的。在實踐中，房地產“滾動開發”和“分期銷售”的情況比較多，業主的入住是一個逐漸的過程，物業從開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，往往還有一段過程。但在這個過程中，不能說就不需要物業管理了。這個階段的物業管理，就是本章所稱的前期物業管理。前期物業管理與通常情況下的物業管理是物業管理的兩個不同階段。前期物業管理合同關系不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同形成的。另外，前期物業管理常常包括通常情況下的物業管理不具有的一些內容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業管理事項。可以看出，前期物業管理具有一定的特殊性。現實生活中，物業管理的糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、小區配套建設不齊全問題等。因此，為了規范前期物業管理活動，1994年建設部頒布《城市新建住宅小區管理辦法》(建設部令第33號)對前期物業管理作了原則性的規定。1999年，為了進一步規范物業管理市場行為，保障前期物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理糾紛，建設部下發了《關于印發<前期物業管理服務協議>(示范文本)的通知》，對前期物業管理的內容作了詳細的提示。《條例》在總結以往實踐經驗的基礎上，對前期物業管理的內容單列一章，詳細加以規定。

　　該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設單位的責任，打破舊有的“誰開發、誰管理”的模式，增加前期物業管理的透明度，如對前期物業服務合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業管理招投標制度的強制推行等，都體現了這個思想。

　　(四)第四章　物業管理服務

　　本章共18條，旨在明確物業管理服務中各方主體的權利義務關系。

　　為了加強對物業管理企業的管理，規范其經營行為，《條例》第三十二條明確了物業管理企業的性質，并確立了物業管理企業資質管理制度。

　　為了規范物業管理從業人員的行為，《條例》第三十三條規定物業管理從業人員應當依法取得職業資格證書。

　　為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規定了一個物業管理區域由一個物業管理企業管理的原則，同時，《條例》第四十條明確了在統一管理原則下的專項事務委托服務。

　　為了規范合同的訂立和履行，引導當事人明確各自權利義務，《條例》第三十五條規定當事人應當訂立書面的物業服務合同，并規定了物業服務合同應當約定的內容。

　　為了明確物業管理企業的管理責任，《條例》第三十六條規定物業管理企業違反合同約定造成業主人身財產受損的，應當承擔相應的法律責任。

　　為了解決物業交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規定物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理承接驗收手續;同時，《條例》第三十九條規定，新舊物業管理企業之間應當做好物業管理的交接工作，以做到進退有序，避免不必要的紛爭。

　　為了給物業管理的實施提供基礎性條件，《條例》第三十八條明確了物業管理用房的權屬和用途。

　　為了規范物業服務收費行為，《條例》第四十一條明確確定物業服務費用的基本原則;第四十二條明確了交納物業服務費用的義務人，第四十三條強調了有關主管部門應當加強對物業服務收費的監督;第四十四條對物業服務合同約定以外的服務作了規定。

　　為了解決物業管理企業和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費責任問題，《條例》第四十五條規定，上述公用部門應當向最終用戶收取費用，委托物業管理企業代收的，不得向業主收取額外費用。

　　為了維護好物業管理區域內的公共秩序，《條例》第四十六條規定對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當予以制止，并及時向有關行政主管部門報告。有關主管部門接到報告后，應當依法及時予以制止或者處理。第四十七條規定了物業管理企業在安全防范方面的協助義務。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，協助做好救助工作。要求物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定，同時明確規定保安人員在維護公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　為了規范物業使用人的行為，《條例》第四十八條對物業使用人在物業管理中的權利義務及責任作了明確規定。

　　為了解決物業管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規定了物業投訴處理制度，要求主管部門及時處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規定，有利于明確物業管理當事人的相互關系，促進物業管理活動的順利開展。

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