二、物業管理的特征 $lesson$

　　物業管理是城市管理體制、房地產管理體制的重大改革，是一種與房地產綜合開發，與現代化生產方式相配套的綜合性管理;是隨著住房制度改革的推進而出現的產權多元化格局后與之相銜接的統一管理;是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、市場化的管理。按照社會產業部門劃分的標準，物業管理屬于第三產業。

　　社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征。

　　(一)社會化

　　物業管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產權單位、產權人通過業主大會選聘一家物業管理企業;變多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業管理企業的統一管理，在業主大會委托授權的范圍內集中實施社會化管理，從而克服舊體制下各自為政、多頭管理、相互扯皮、互相推諉的種種弊端，有利于提高整個城市管理的社會化程度，充分發揮住宅小區與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實現社會效益、經濟效益和環境效益的統一。

　　物業管理社會化有兩個基本含義：一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業管理企業;二是物業管理企業要到社會上去尋找可以代管的物業。

　　物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相互分離，是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會專業分工，則是實現物業管理社會化的必要條件。

　　(二)專業化

　　物業管理的專業化，指的是由物業管理企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業化管理。這就要求：有專業的人員配備;有專門的組織機構;有專門的管理工具設備;有科學、規范的管理措施與工作程序;運用現代管理科學和先進的維修養護技術實施專業化的管理。物業管理專業化是現代化大生產專業分工的必然結果。因此，要求物業管理企業必須具備一定的資質等級、要求物業管理從業人員必須具備一定的職業資格。

　　(三)市場化

　　市場化是物業管理最主要的特點。在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業主通過招投標選聘物業管理企業，由物業管理企業來具體實施。物業管理企業是按照現代企業制度組建并運作，具有明確的經營宗旨和管理章程，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事責任的企業法人。物業管理企業向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業管理競爭市場，業主有權選擇物業管理單位，物業管理單位必須靠自己良好的經營和服務才能進入和占領這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業行為就是市場化。雙向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現。

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