(二)《條例》調整的范圍 $lesson$

　　1.《條例》既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看，主要規范的是居住物業(住宅物業)的物業管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業的物業管理活動，沒有專門的法律規定，實踐中多是參照居住物業的有關規定執行。在《條例》制定過程中，有一種意見認為居住物業和非居住物業差別甚大，業主對物業服務的要求也不一樣，應當分別立法，而《條例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言，因此《條例》應當更名為居住物業條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業的內容。經深入的調研和充分的討論，這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業和非住宅物業在物業形態、業主的組成、業主對服務的需求、物業管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業服務合同來解決。當然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區分，有些規定就只適用于住宅物業。例如，在前期物業管理階段，《條例》規定住宅物業的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業管理企業，而對非住宅物業的建設單位，就沒有這一要求(第二十四條);同時《條例》第五十四條規定住宅物業應當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業則未作強制性規定。

　　2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉村。《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業管理活動，也適用于鄉村的物業管理活動。在《條例》起草過程中，曾幾易名稱。究其原因，除了前面提到的住宅物業和非住宅物業之爭外，城市和鄉村之爭是另外一個原因。有意見認為，物業管理在我國尚處于起步階段，目前階段的物業管理，基本限于城市之內，因此，應當制定城市物業管理條例。另一種意見則認為，雖然從全國情況來看，物業管理確實主要存在于城市，但不可否認的是，在一些比較發達的鄉村，物業管理活動已經存在。尤其是在沿海一些經濟比較發達的地區，城鄉差別已經逐步縮小。同時，并非只有城市才會出現物業管理的需求，對鄉村也存在，在廣東一些城市的城中村居住區和新農村住宅區都已經實施了物業管理，效果較好。而且隨著社會經濟的發展和人民生活水平的逐步提高，鄉村對物業管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規范城市物業管理活動，那么鄉村已經存在和將要出現的物業管理活動將無法可依。這顯然不利于物業管理在我國的發展，也不利于發揮物業管理制度良好的社會和經濟效益。

　　(三)　物業管理的市場化特征

　　1.房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變

　　房地產是人類賴以生存的基本物質資料，無論生活或是生產經營，都不能與之分離。隨著社會生產力的發展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產權式的房地產形態，已經不再適應經濟社會發展的要求。特別是近代建筑科學技術的進步，為節約社會物質資源和改善人類生活條件，不斷創造出豐富的建筑形式。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區，已經成為現代房地產的主流形態。

　　物質狀態的變化必然導致產權所有關系的變化。房地產權屬已經由獨立的產權主體向共有的產權主體轉化。目前，除少數情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產權人區分所有，其中的每個產權人僅享有部分產權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業主對物業共有部分共同承擔著維護責任。因此，傳統的房屋管理模式不能適應房地產物質形態和權屬狀況的改變。

　　2.多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應

　　在以共有財產形式存在的物業中，由于物業全體共有人對物業共同享有權利并共同承擔義務，因此單個業主對全體業主共同享有的權利無權單方面作出決定，同時單個業主也沒有義務全額承擔應由全體業主共同履行的義務。至此，幾千年來由業主自管自修房屋的管理方式，在當前的物業形態和房屋產權形式下已經無法延續。在共有產權狀態下，任何業主的任何一項關系全體業主權益的決定，都必須取得多數業主的同意，否則就會構成對其他業主權利的侵害。解決共有房屋維修養護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產的管理和共同利益

　　的平衡，然后委托物業管理企業依據業主的共同契約，為業主提供管理與服務。

　　3.物業管理活動應當遵循市場原則

　　業主管理房產的方式，由自管自修轉向委托專業物業管理企業進行管理，其本質就是業主將自己的物業管理職能從物業管理權限中分離出去，全體業主仍然享有物業管理的決策權，但管理職能交由物業管理企業實施，由物業管理企業按照全體業主的共同意志統一完成物業的維修養護，并維護全體業主的共同權益。

　　上述物業管理方式的轉化，必須通過市場原則來實現，也就是由業主通過市場選聘物業管理企業，并和物業管理企業在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。將市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

　　一是強調業主在市場活動中的自主權，業主作為物業的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。

　　二是強調物業管理活動必須納入市場秩序，物業管理企業為業主提供哪些服務，服務標準是什么，業主如何承擔服務費用，以及業主與物業管理企業相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業服務合同中作出明確約定。

　　將市場原則作為物業管理活動的前提條件，在現階段尤為重要。我國物業管理活動，是在傳統包修包養的行政管房基礎上逐步開展的，無論業主或物業管理企業，市場意識與合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問題的關鍵，就是通過立法，按照市場原則將物業管理活動推向市場，納入合同秩序中。這對提高業主的權責意識，推動物業管理企業依法經營，以及促進物業管理市場秩序明顯好轉，都具有重大的現實意義。

　　4.非市場性的房屋管理不屬于物業管理

　　無論是現在或將來，永遠都存在業主自身部門或機構管理自己物業的情況，特別是有些非住宅建筑，產權情況比較簡單，業主自身管理的情況很多。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業管理形式運作，甚至有的管房機構或部門以物業管理企業名義注冊了公司，但是管房機構或部門并沒有按照企業經營規則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調動，與上級單位沒有建立物業服務合同關系。

　　這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業主選聘并按照物業服務合同履行職責的物業管理本質特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關于財產權的規定，財產所有權人有權利也有義務管理好自身的財產，不受他人干涉，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關系，不屬于《條例》調整的范疇。

　　《條例》將業主選聘物業管理企業，并和物業管理企業簽訂物業服務合同，作為物業管理活動的前提條件，就是將物業管理與傳統意義的行政管房模式區分開，強調物業管理是一種市場行為、市場關系、市場活動，必須遵守市場規則。《條例》關于物業管理概念的立法解釋，為物業管理概念確定了嶄新的內涵，明晰了物業管理活動的本質特征。

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