二、大型企業物業資產管理$lesson$

　　大型企業通常擁有或租賃更多的物業資產，因此物業資產管理是整個企業發展戰略中的重要內容。企業物業資產的經營效率取決于企業的發展戰略，又對企業的發展戰略產生重要的影響。但當這些物業較為分散時，很難建立統一的管理和評價標準，于是，企業就很可能忽視物業資產的管理。因此，需要重新思考物業資產管理的方法和步驟，以便幫助企業優化企業規模、業務活動及產出之間的關系，從而推動企業獲得長遠并可持續的發展。

　　通常，大型企業物業資產管理包括如下內容：

　　(一)編制企業物業資產清單

　　沒有編制物業資產清單的企業很難準確了解自己擁有或租用的物業資產。另外，物業資產清單不只是一個包含了企業物業資產的文件夾，通常，物業資產清單是一個對擁有或租用的物業資產不斷更新、整理的記錄。該記錄應包括物業的區位、用途、一般描述、規模、使用年限、獲取費用、設備改建、設備新建及重置價值等內容。

　　企業通常是在考慮出售、租用或者開發某種物業時，才緊急搜集相關信息。而一個好的物業資產清單，不只是為決策提供數據，還是一個戰略規劃的工具。高級執行人員可以通過物業資產清單來決策考慮需要關注的物業項目及這些項目的重要性。

　　企業如果沒有這樣一個物業資產清單，就會丟掉一些機會。通常，當一個企業占有或擁有的資產面積達到約50000m2時，就應該編制物業資產管理清單。是否擁有編制物業資產清單的能力，與企業的規模和業務活動無關。當然，編制過程中所需要的時間和資金會隨著企業的不同而有所不同，這要取決于企業的類型和記錄信息的屬性，大多數的企業都可以輕松完成這項工作。

　　一個編制完整的物業資產清單的過程，會使管理者的注意力集中到企業物業資產的現金價值中。對物業資產的價值評定就可以應用投資分析方法，這樣，管理物業資產的過程就可以像對待一般資產的租戶一樣，對使用部門收取市場租金。

　　(二)設定管理目標

　　有些非房地產領域的老師強烈要求執行人員從經濟角度管理企業物業資產，爭取利潤最大化。但物業資產是否需要作為投資，并不取決于管理人員是否想從房地產中獲得利潤或者簡單的限制費用，而取決于企業的整體發展戰略。通常，企業可以把物業資產作為費用中心或利潤中心。但現在的問題是多數企業既沒有把物業資產作為費用中心也沒有作為利潤中心，而將物業資產僅僅視為生產資源。

　　那些對物業資產設定了清晰的管理理念的企業，既可以控制成本、獲得剩余價值，又可以把物業資產放在房地產業務中做多樣化的投資。如有些企業對所有物業資產采用簡單的同一方法，而另一些企業卻對自己的不同物業資產組合采用兩個或更多的目標。在成本控制方面，物業資產的管理應服務于主營業務或作為投資，從收入中獲益。

　　(三)控制成本

　　成本控制是物業資產管理最強的動機之一。大型企業中的高級管理層扮演著類似資產所有者的角色?？梢詫⑽飿I資產交給具體的管理人員進行處置，并基于管理績效配以適當的激勵機制。單部門需與物業資產管理部門協商，達成租用協議。通過這樣的管理的方式，可以有效降低物業運營成本。

　　在控制成本時，還需要考慮物業的其他機會成本。如美國一個知名的啤酒商，將位于著名旅游區內、價值極高的物業用作啤酒生產中心。表面上看來，將該物業用作工業用途很不適宜。但經過計算和比較，該物業在出售、出租或用作其他用途時，并不能獲得更多的利潤。因此，公司選擇將其用于生產用途，以發揮最大效益。

　　(四)適時處置資產并獲得收入

　　美國通用輪胎橡膠公司(General　Tire&Rubber　Company)曾以賬面價值12倍的價格售出位于華盛頓的一處物業。這給投資者和管理者展示了一些公司從物業資產組合處置中獲得超額現金收入的途徑。根據負責物業資產管理的子公司的經理介紹，“幾年前，我們不會考慮出售該處物業。我們在該處的零售店每年能賺得賬面價值的25%。但隨著土地增值，零售店得保持原經營績效22年，才能獲得現在售出的收入。”可獲利的資產剝離方式使得企業能夠加強借此企業經營并重新組織資產組合。

　　(五)進行多樣化的物業投資

　　有些企業早期從事的業務活動會帶來并積累一些物業。這些企業應創建新部門來開發那些沒有被充分利用的物業資產的投資潛力。如美國一家名為Greyhound的公司近年創建了一個物業資產管理子公司，負責買賣、租賃物業資產。這一作法其實是Greyhound公司在業務擴張后進軍房地產市場的自然舉動。自物業資產管理子公司成立后，已經達成了220項左右的交易。公司工作人員開展了從買賣物業到物業資產估價等全過程的業務，不但為Greyhound主營業務發展提供了潛在的投資場所，還直接參與了子公司感興趣的房地產開發，如公共交通沿線的物業開發等。

　　(六)結合企業主營業務選擇物業占用形式

　　通常，一個企業經驗越豐富，就越注重物業資產占用形式的選擇。將企業業務和物業資產占用形式分開考慮，主要是為了在降低物業資產費用的同時保護企業主營業務活動。

　　企業的物業資產經營活動不同于一般的房地產經營和物業管理，其選擇主要依賴于業務性質和業務活動中形成的物業資產組合“遺產”。如標準石油公司(Standard　Oil　Company)有一個專門機構，從事物業資產剝離、重組和置換工作。零售連鎖店通常很少自己擁有物業，而是傾向于租用場所。而舊式的百貨商店和專賣店，則會選擇擁有主要街道沿線的高價物業。

　　(七)建立合理的物業資產管理機構

　　一個物業資產管理機構，可以是一個部門，也可以是一個子公司。

　　通常，大多數企業傾向于選擇較為保守的部門形式，而由企業保留對所有物業產權的處置權。此時的物業資產管理部門大多與會計核算部門的職能合并起來。

　　子公司性質的物業資產管理部門則對管轄的物業擁有產權，獨立報稅。子公司創建伊始可能只能向母公司提供租賃、購置、物業資產管理的服務，但隨著規模擴大和業務拓展，子公司還可以為其他企業提供服務。該公司可以行使出售物業、提出訴訟等職能，還能開展房地產經紀業務。當然，它也要承擔破產的后果。盡管大多數企業對子公司形式的物業資產管理機構心存疑慮，但這種公司對那些渴望從物業資產處置中尋求利潤的企業來說，是非常有益的選擇。

　　從國際經驗來看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司從事重工業制造的子公司)性質的物業資產管理機構獲得了與母公司相等或超過母公司的回報率。當然，也有一些子公司如銀行、金融公司、保險公司等的子公司的回報率比其母公司的要低。但這些物業資產管理公司為母公司提供了一種很好的避稅途徑。

　　在選擇物業資產管理的從業人員時，對整個公司目標的了解、工作經歷及與高級管理層的關系等，與房地產專業知識同等重要。

　　(八)明確物業管理師的責任

　　通常，企業物業資產管理涉及三個領域的活動：

　　(1)購置或剝離物業資產。包括房地產投資需求的識別、區位選擇、物業購置、過剩物業的識別和處置、設計確定、施工監督等。

　　(2)財務。包括資本預算、財務分析、物業稅評估等。

　　(3)管理人員職能。包括物業管理和物業資產信息記錄。

　　一般來講，不一定要把上述活動在物業資產管理部門(或子公司)和企業內其他部門之間進行嚴格分配。但是，如果企業做出的決策影響到物業資產，這時，責任就會集中到提供咨詢意見的物業資產管理小組中。

　　把物業管理和物業資產信息記錄的任務分配給物業資產管理小組，這很少有爭議。物業工作人員一般必須解決由現有設施的不足和缺陷所產生的問題，還要能發現項目的優點和不足。如在建筑師和工程師決定用昂貴的、一般只用在大廳的一流石料來做安全通道時，物業管理師就應對此決策的成本和效益進行對比研究，并提出明確的贊成或反對意見。

　　(九)審慎選擇物業資產管理顧問

　　物業資產管理涉及面很廣，有必要聘請老師擔任資產管理顧問，特別對復雜的物業管理服務或問題，人們更愿意把它交給老師。通常，人們認為專業人員――如律師、建筑師、銀行家、開發商等――擁有的專業知識能更好地幫助解決問題。

　　但是，企業應該知道，物業資產管理顧問只會幫助制定計劃和執行已經安排好的項目，而不會判斷項目是否具有長期意義。很少有顧問會幫助設立物業資產管理項目的優先次序。

　　當然，應要求顧問清晰了解企業所經營的業務，以便為企業提供有針對性的而不是泛泛而談或華而不實的意見與建議。

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