物業管理師輔導：物業資產運作增值技巧(4)
更新時間：2009-10-19 15:27:29
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債權換股權
上文已經談到，物業首先是資金密集型的產業，一宗物業少則數千萬，多則數十億。而用于物業開發的自投資金只占總投資的二分之一，甚至三分之一(當然有全部自投的發展商)。其它資金的來源，大部分源于商業銀行、專業銀行、金融機構、大集團、大企業，因而建設周期的長短、建材價格的變動、銀行利率的調整、國家關于房地產政策的變動、物業市場的供求格局……等都直接影響還貸期限，增加還貸壓力，特別是貸款利息部分。為此債權換股權是緩解還貸壓力的重要手段，具體地講：
(一)債權換股權可改變投資結構
如上所述，一宗物業投資自投部分只占二分之一或三分之一，其它則靠融資，為此出讓部分股權即將債權換股權，可改變投資結構，使投資者風險共擔，增強承擔風險能力。
(二)債權換股權可減少還貸的壓力
因為通過改變投資結構可減少還貸壓力，使企業能夠在較寬松的環境里渡過初創階段，順利地向成長階段、成熟階段、穩定階段過渡。
(三)債權換股權可減少付息的困擾
因為沒有還貸的束縛，也就沒有付息的困擾。特別是在貸款金額龐大，又以復利計息的前體下，企業的盈余就象沙漠中的露珠，很快被利息吸干，使企業無還貸能力可言。
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